-
Mijn laatste jaar bij Dudok Wonen
Belangrijke dingen moet je in één keer goed zeggen. Daarom lees ik het te versturen persbericht nog eens goed door. Het staat er helder: ‘Woonstichting De Key heeft mij benoemd tot directievoorzitter’. Dus mijn werk voor Dudok Wonen komt eind december ten einde. Dit soort momenten hebben iets dubbels. Je krijgt iets moois maar daar…
-
De moeilijkste boodschap
‘Als ik kies voor de ene medewerkers weet ik dat er geen plaats is voor een andere medewerker. Dat voelt heel zwaar.’ Deze uitspraak van een manager weerspiegelde de gevoelstoestand van veel van haar collega’s. Het zijn moeilijke weken voor iedereen. Het personeelsbestand van Dudok Wonen moet 20% krimpen en komende week wordt bekend voor…
-
Werken corporaties sober en doelmatig?
Hoe weet je of een corporatie sober en doelmatig werkt? Om daar achter te komen, zet onze koepelorganisatie Aedes een benchmark op. Via die benchmark kan iedereen de bedrijfsvoering van corporaties met elkaar vergelijken. Het maakt zichtbaar of een corporatie effectiever en efficiënter kan werken. Goed idee dus. Ik ben wel benieuwd wat er in die benchmark wordt…
-
De wachtrij voor huurwoning verplaatst zich
De huurprijs van huurwoningen wordt door woningcorporaties steeds meer in een redelijke verhouding gebracht tot de kostprijs van de woning. Dat komt omdat corporaties al 20 jaar nauwelijks subsidies ontvangen voor huurprijsverlaging of woningverbetering. Het effect van deze prijsstijgingen wordt steeds zichtbaarder in de woningvraag. De wachtrij voor kleinere sociale huurwoningen wordt steeds kleiner, die…
-
Eind van grote corporaties in zicht?
Moeten grotere corporaties zich opsplitsten in kleinere corporaties? Dat vraag ik me af na het lezen van de uitgelekte novelle van minister Blok. In de novelle staat dat corporaties maar in één woningmarkt werkzaam mogen zijn. Nu zijn vooral de grotere corporaties werkzaam in meerdere woningmarktgebieden. Moeten die corporaties zich dus opsplitsen? Gelukkig voor deze…
-
€ 34 miljoen beschikbaar voor de samenleving
Corporaties leveren maatschappelijke prestaties. Dat scheelt inkomsten voor de corporaties. Maar hoeveel scheelt dat nou precies? Dat weet eigenlijk niemand. Ortec Finance heeft dat voor Dudok Wonen uitgerekend. In 2013 scheelt het ruim € 34 miljoen*. We noemen dit ons ‘maatschappelijk budget’. In 2013 gaat daarvan 18% naar onze nieuwbouw huurwoningen. Dat is het bedrag…
-
Vervlogen dromen en de Bijbel
Mijn nichtje is sinds deze maand de gelukkige huurder van een Groningse corporatiewoning. Tegelijkertijd met de sleutels ontving ze een Bijbel. Als overtuigd atheïst had ik daar vroeger meesmuilend op gereageerd. Maar dat is veranderd. Met behulp van die Bijbel toont deze corporatie waar ze voor staat. Noem het een waarde-boodschap. Dat is meer dan…
-
Goed besturen door minder te bouwen
Het verhuren van sociale huurwoningen is geen financiële verpot. Dat is de reden dat corporaties hun investeringen grotendeels financieren met geleend geld. Jaarlijks wordt zo’n € 8 miljard euro geleend. De totale schuld van corporaties gaat richting de € 90 miljard*. Nog nooit hebben corporaties zo veel gebouwd. Nog nooit hadden corporaties zo veel schulden.…
-
Corporaties in één jaar 13,5 miljard armer
‘Het vastgoed van woningcorporaties had in 2012 een direct rendement van 3,4 procent. Dat meldde de IPD Corporatie Vastgoedindex. Dit rendement is het hoogste niveau sinds de start van de index in 1999, zo meldde de IPD vrolijk. Een dag later zat ik tegenover een grijnzende wethouder van Financiën. ’Ik las in het Financieel Dagblad dat…
-
Dudok Wonen wederom investerings-kampioen
Het plaatje is zo langzamerhand vertrouwd. Ook in 2012 bracht Dudok Wonen het meeste geld in beweging. Dat blijkt uit de transformatie-index van de IPD-Aedex. Deze index toont hoeveel er jaarlijks door corporaties wordt geïnvesteerd en gedesinvesteerd. Bij investeringen gaat het meestal om nieuwbouw of woningverbetering; bij desinvesteringen gaat het meestal om verkoop van woningen.…
-
Reputatie en merkwaarde
‘Hoe vertel ik mijn collega’s waarom we naast onze missie en kernwaarden ook nog merkwaarden hebben?’ Die vraag werd mij gisterochtend aan het ontbijt gesteld. Het zijn van die vragen waarin je je snel verslikt. Nu heb ik de afwijking dat ik altijd direct schema’s begin te maken. Het papier was al snel gevuld met…
-
Bewoners die juichend zonne-panelen omarmen?
Zonnepanelen op het dak van een appartementencomplex? Bij een Vereniging van Eigenaren (VvE) zal je daarvoor niet snel steun vinden. VvE’s zijn meestal wat conservatief. Iets doen voor het milieu vindt men meestal wel goed, zolang het maar geen geld kost. Daar heeft Dudok Wonen wat op gevonden. Overal waar wij VvE’s oprichten, is een…
-
Huilen voor beter wonen
Wij ‘dragen vergaande verantwoordelijkheid voor de verbetering van de woonomstandigheden van burgers’. Dat stond in de statuten van onze rechtsvoorganger Patrimonium, in 1914 opgericht door christelijke arbeiders. Bij de VPRO zag ik de laatste tijd opvallend vaak programma’s over die toenmalige woonomstandigheden. Erbarmelijke beelden kwamen dan voorbij. Dat komen we gelukkig niet meer tegen in…
-
Deze corporatie-bestuurder verdient veel te veel
Elke maand ontvang ik een netto salaris van € 5620,- op mijn bankrekening. Ik word dus goed betaald voor mijn werk. Tot voor kort voldeed mijn salaris aan alle normen die binnen de sector en door de rijksoverheid waren gesteld. Sinds 1 januari 2013 is daar verandering in gekomen. Volgens een nieuwe wet verdien ik…
-
Meemacht legitimeert corporatie
Reputatie volgt legitimatie. Communicatie-goeroes prenten het ons overal in. Als je onvoldoende legitimatie voor je werk hebt, belast dat je reputatie. Wat betekent die kennis voor corporaties? Legitimatie begint van binnenuit. De organisatie moet goed weten waar het voor staat. En de organisatie is gelegitimeerd voor haar werk, als haar omgeving vindt dat de organisatie inderdaad…
-
Zes nieuwe, verborgen pleinen aan de stad gegeven
Dudok Wonen behoort tot de grootste investeerders in Hilversum. In vijftien jaar is bijna een half miljard euro in de stad geïnvesteerd. Wat heeft dat Hilversum opgeleverd? Natuurlijk veel woningen om in te wonen. Maar het is meer dan dat geworden. Dat bleek toen ik een aantal projecten nog eens achter elkaar zette en er…
-
Wat brengt 2013 ?
Aan het eind van het jaar lijkt enig reflectie op zijn plaats. Vooral na een stormachtig jaar waarin corporaties op hun grondvesten staan te schudden. Het was een periode waarin het kabinet twee weken geleden nog aan de 2e Kamer schrijft dat betaalbaarheid geen corporatietaak meer is; daar is de huurtoeslag voor. Het worden de jaren…
-
Lichtpunt voor milieu in rampzalig regeerakkoord
Het PvdA-VVD regeerakkoord is voor huurders het meest rampzalige regeerakkoord ooit. Maar het bevat ook een klein lichtpuntje; niet voor huurders maar wel voor het milieu. In het regeerakkoord staat namelijk dat op groene energie die afkomstig is van ‘coöperaties van particuliere kleinverbruikers’ minder belasting wordt geheven. Dat biedt kansen voor Dudok Wonen. Normaliter wordt…
-
De rollercoaster van de Haagse gekte
Daar sta ik voor een zaal met zo’n honderd collega’s van Dudok Wonen. Ik moet vertellen dat er ontslagen vallen. Dit is één van mijn moeilijkste momenten van 30 jaar leidinggeven. Het verhaal begint een paar maanden geleden. De begroting voor 2013 moet worden opgesteld. Cijfers worden verzameld, wensen gexefnventariseerd, we vormen ons een beeld…
-
Huurders 16 keer zo hard aangepakt als kopers
Corporaties hebben geen vrienden in den Haag. Die constatering wordt wederom bevestigd in het regeerakkoord van VVD en PvdA. Corporaties vormen veruit de grootste bezuinigingsbron. Tussen 2013 en 2017 wordt 3,4 miljard bij de corporaties weggehaald. Dat komt bovenop de 3,2 miljard die door Rutte 1 al was ingeboekt voor diezelfde periode. Deze 6,6 miljard…
-
Dudok Wonen steeds meer een starterscorporatie
Nederland kent steeds minder ‘categorale’ woningcorporaties. Weinig mensen zegt dat iets. Maar categorale corporaties vormen onze bakermat. ‘Categoraal’ wil zeggen dat een corporatie zich richt op een bepaalde doelgroep. Corporaties voor studenten en ouderen zijn de meest zichtbare restanten van deze kleurrijke historie. Maar vroeger had elke doelgroep wel een corporatie: de onderwijzers, fabrieksarbeiders, katholieken,…
-
Laagste inkomens spectaculair grotere kans op woning
Van onze nieuwe huurders verdient 60% minder dan x80 22.025 per jaar. Dat blijkt uit onze woningtoewijzingen in 2012. Dat is een spectaculair hoger cijfer dan ooit. Zoveel huurders met een laag inkomen in onze sociale huurwoningen heb ik nog nooit gezien. Ik heb diverse statistieken nageplozen. Volgens Woningnet* heeft 44% van de actief woningzoekenden…
-
Gezocht: verbindend leiderschap
Aedes zoekt nieuwe bestuurders. Ze moeten beschikken over ‘verbindend leiderschap’, zo stelt de oproep. Maar nergens wordt gemeld wat dat is. Nu zijn wij al enige tijd aan het oefenen met het begrip ‘verbindend leiderschap’. Misschien helpt dat bij het vinden van de juiste bestuurders. Om ‘verbindend leiderschap’ te duiden moet men weten dat bij…
-
Trust investeert in bewoners-coöperatie
Hoe leg je een buitenlander uit wat een corporatie is? In mijn vakantie probeerde ik het uit te leggen aan een Zwitserse makelaar. Ik vertelde hem geduldig dat wij een sociale huisvester zijn en dat corporaties eigenaar zijn van 1/3 deel van alle Nederlandse woningen. Hij concludeerde al snel dat een corporatie wel een overheidsorganisatie…
-
Caring Capitalism als inspiratie voor corporatie
Breng het vastgoed van de corporatie in een apart vastgoedbedrijf. Over dat idee van Johan Conijn schreef ik eerder in een blog. Over deze scheiding van de corporatie in twee bedrijven, zie ik bij ons nu de eerste discussievoorstellen langskomen. Dat aparte vastgoedbedrijf heeft bij ons de werktitel ‘Woningbedrijf Dudok’. Dit bedrijf realiseert huisvesting voor…
-
Persoonlijke bedreigingen in het kwadraat
Agressie aan de balie. Welke dienstverlener kent het niet? En het wordt steeds iets geweldadiger. Ik zal er nooit aan wennen. Ik heb altijd groot respect voor de mensen die daar dagelijks mee moeten omgaan. De laatste jaren worden we geconfronteerd met nieuwe vormen van intimidatie. Het gaat verder dan agressie aan de balie of…
-
Zinkt het corporatieschip?
Corporaties gaan efficiënter werken en het toezicht wordt scherper. Het lijkt de natte droom van elke politicus, corporatiebestuurder en toezichthouder. Niets op tegen natuurlijk, want daar valt nog veel te winnen. Maar hoe komt het toch dat ik er een ongemakkelijk gevoel bij hou? In mijn achterhoofd speelt daarbij het historische beeld van de komst…
-
Durf te kiezen voor jongeren
Besturen is durven kiezen. Dat klinkt logisch maar is niet zo gemakkelijk als het klinkt. Het vraagt in de eerste plaats om een visie. Je moet immers kunnen uitleggen waarom je voor iets kiest. Vervolgens moet je doorzetten; meestal vraagt het om een lange adem voordat de effecten van de keuze zichtbaar worden. Tenslotte moet…
-
Anti-cyclisch investeren
In 2011 hebben corporaties weer fors gebouwd, verbeterd en verkocht. Dat blijkt uit recente cijfers van de IPD-Aedex. De hoeveelheid geld die daarmee gemoeid is bedraagt gemiddeld 4,4% van de marktwaarde van de woningen. Er wordt twee keer zo veel geld gexefnvesteerd in nieuwbouw en verbetering als er geld vrijkomt uit verkoop. Netto blijven corporaties…
BLOGS LÉON BOBBE 