Categorie: 2013
-
Boulevard van de Verbeelding
Eén jaar lang stond ons kantoor aan de Boulevard van de Verbeelding. Toen verwijderde een alerte ambtenaar alle illegaal geplaatste straatnaambordjes en werkte ik weer aan de vertrouwde Larenseweg. De Boulevard van de Verbeelding vormt de centrale as van onze ‘Kansenzone’. Vele steden kennen een dergelijke zone. Verborgen achter het station, veelal een doorgangsroute en…
-
Valkuilen voor een bestuurder
‘Presenteer jouw samenvatting van 12 jaar werken bij Dudok Wonen en geef ons een afsluitende boodschap mee.’ Dit was mijn laatste uitdagende opdracht van mijn commissarissen. De samenvatting was niet zo moeilijk maar die boodschap kostte me meer hoofdbrekens. Gelukkig vond ik uiteindelijk op mijn bedkastje enkele nachtelijke aantekening. Het bestond uit twee rijtjes woorden.…
-
Zorgen over of zorgen voor betaalbaarheid
Steeds meer mensen maken zich zorgen over de betaalbaarheid van huurwoningen. Die zorg leeft niet alleen bij corporaties maar gelukkig ook op steeds meer andere plaatsen. Maar de discussie gaat verder. Wie moet eigenlijk zorg dragen voor betaalbaarheid? Twee jaar geleden schreef ik hierover één van mijn best gelezen blogs. Daarin beschrijf ik dat de overheid…
-
Brandbrief voor betaalbaar wonen
Gooise gemeenten en corporaties waren deze week eendrachtig: wonen wordt onbetaalbaar en dat komt door de verhuurderheffing. Minister, doe daar wat aan! Vooral mensen in de bijstand worden getroffen. Maar ook de middeninkomens tussen de €34.000 en € 43.000 hebben het zwaar. Een sociale huurwoning mogen zij van de minister niet huren. Maar betaalbaar wonen…
-
Minder geld voor corporaties door strenger toezicht WSW
Op de huizen van corporaties rust een schuld van € 90 miljard. Dat geld is geleend bij banken. Om die schuld tegen een gunstige rente te financieren, worden de leningen geborgd door het WSW. Via het WSW staan corporaties borg voor elkaars leningen. Als een corporatie zijn lening niet meer kan betalen, nemen de andere…
-
Mijn laatste jaar bij Dudok Wonen
Belangrijke dingen moet je in één keer goed zeggen. Daarom lees ik het te versturen persbericht nog eens goed door. Het staat er helder: ‘Woonstichting De Key heeft mij benoemd tot directievoorzitter’. Dus mijn werk voor Dudok Wonen komt eind december ten einde. Dit soort momenten hebben iets dubbels. Je krijgt iets moois maar daar…
-
De moeilijkste boodschap
‘Als ik kies voor de ene medewerkers weet ik dat er geen plaats is voor een andere medewerker. Dat voelt heel zwaar.’ Deze uitspraak van een manager weerspiegelde de gevoelstoestand van veel van haar collega’s. Het zijn moeilijke weken voor iedereen. Het personeelsbestand van Dudok Wonen moet 20% krimpen en komende week wordt bekend voor…
-
Werken corporaties sober en doelmatig?
Hoe weet je of een corporatie sober en doelmatig werkt? Om daar achter te komen, zet onze koepelorganisatie Aedes een benchmark op. Via die benchmark kan iedereen de bedrijfsvoering van corporaties met elkaar vergelijken. Het maakt zichtbaar of een corporatie effectiever en efficiënter kan werken. Goed idee dus. Ik ben wel benieuwd wat er in die benchmark wordt…
-
De wachtrij voor huurwoning verplaatst zich
De huurprijs van huurwoningen wordt door woningcorporaties steeds meer in een redelijke verhouding gebracht tot de kostprijs van de woning. Dat komt omdat corporaties al 20 jaar nauwelijks subsidies ontvangen voor huurprijsverlaging of woningverbetering. Het effect van deze prijsstijgingen wordt steeds zichtbaarder in de woningvraag. De wachtrij voor kleinere sociale huurwoningen wordt steeds kleiner, die…
-
Eind van grote corporaties in zicht?
Moeten grotere corporaties zich opsplitsten in kleinere corporaties? Dat vraag ik me af na het lezen van de uitgelekte novelle van minister Blok. In de novelle staat dat corporaties maar in één woningmarkt werkzaam mogen zijn. Nu zijn vooral de grotere corporaties werkzaam in meerdere woningmarktgebieden. Moeten die corporaties zich dus opsplitsen? Gelukkig voor deze…
-
€ 34 miljoen beschikbaar voor de samenleving
Corporaties leveren maatschappelijke prestaties. Dat scheelt inkomsten voor de corporaties. Maar hoeveel scheelt dat nou precies? Dat weet eigenlijk niemand. Ortec Finance heeft dat voor Dudok Wonen uitgerekend. In 2013 scheelt het ruim € 34 miljoen*. We noemen dit ons ‘maatschappelijk budget’. In 2013 gaat daarvan 18% naar onze nieuwbouw huurwoningen. Dat is het bedrag…
-
Vervlogen dromen en de Bijbel
Mijn nichtje is sinds deze maand de gelukkige huurder van een Groningse corporatiewoning. Tegelijkertijd met de sleutels ontving ze een Bijbel. Als overtuigd atheïst had ik daar vroeger meesmuilend op gereageerd. Maar dat is veranderd. Met behulp van die Bijbel toont deze corporatie waar ze voor staat. Noem het een waarde-boodschap. Dat is meer dan…
-
Goed besturen door minder te bouwen
Het verhuren van sociale huurwoningen is geen financiële verpot. Dat is de reden dat corporaties hun investeringen grotendeels financieren met geleend geld. Jaarlijks wordt zo’n € 8 miljard euro geleend. De totale schuld van corporaties gaat richting de € 90 miljard*. Nog nooit hebben corporaties zo veel gebouwd. Nog nooit hadden corporaties zo veel schulden.…
-
Corporaties in één jaar 13,5 miljard armer
‘Het vastgoed van woningcorporaties had in 2012 een direct rendement van 3,4 procent. Dat meldde de IPD Corporatie Vastgoedindex. Dit rendement is het hoogste niveau sinds de start van de index in 1999, zo meldde de IPD vrolijk. Een dag later zat ik tegenover een grijnzende wethouder van Financiën. ’Ik las in het Financieel Dagblad dat…
-
Dudok Wonen wederom investerings-kampioen
Het plaatje is zo langzamerhand vertrouwd. Ook in 2012 bracht Dudok Wonen het meeste geld in beweging. Dat blijkt uit de transformatie-index van de IPD-Aedex. Deze index toont hoeveel er jaarlijks door corporaties wordt geïnvesteerd en gedesinvesteerd. Bij investeringen gaat het meestal om nieuwbouw of woningverbetering; bij desinvesteringen gaat het meestal om verkoop van woningen.…
-
Reputatie en merkwaarde
‘Hoe vertel ik mijn collega’s waarom we naast onze missie en kernwaarden ook nog merkwaarden hebben?’ Die vraag werd mij gisterochtend aan het ontbijt gesteld. Het zijn van die vragen waarin je je snel verslikt. Nu heb ik de afwijking dat ik altijd direct schema’s begin te maken. Het papier was al snel gevuld met…
-
Bewoners die juichend zonne-panelen omarmen?
Zonnepanelen op het dak van een appartementencomplex? Bij een Vereniging van Eigenaren (VvE) zal je daarvoor niet snel steun vinden. VvE’s zijn meestal wat conservatief. Iets doen voor het milieu vindt men meestal wel goed, zolang het maar geen geld kost. Daar heeft Dudok Wonen wat op gevonden. Overal waar wij VvE’s oprichten, is een…
-
Huilen voor beter wonen
Wij ‘dragen vergaande verantwoordelijkheid voor de verbetering van de woonomstandigheden van burgers’. Dat stond in de statuten van onze rechtsvoorganger Patrimonium, in 1914 opgericht door christelijke arbeiders. Bij de VPRO zag ik de laatste tijd opvallend vaak programma’s over die toenmalige woonomstandigheden. Erbarmelijke beelden kwamen dan voorbij. Dat komen we gelukkig niet meer tegen in…
-
Deze corporatie-bestuurder verdient veel te veel
Elke maand ontvang ik een netto salaris van € 5620,- op mijn bankrekening. Ik word dus goed betaald voor mijn werk. Tot voor kort voldeed mijn salaris aan alle normen die binnen de sector en door de rijksoverheid waren gesteld. Sinds 1 januari 2013 is daar verandering in gekomen. Volgens een nieuwe wet verdien ik…
-
Meemacht legitimeert corporatie
Reputatie volgt legitimatie. Communicatie-goeroes prenten het ons overal in. Als je onvoldoende legitimatie voor je werk hebt, belast dat je reputatie. Wat betekent die kennis voor corporaties? Legitimatie begint van binnenuit. De organisatie moet goed weten waar het voor staat. En de organisatie is gelegitimeerd voor haar werk, als haar omgeving vindt dat de organisatie inderdaad…
-
Zes nieuwe, verborgen pleinen aan de stad gegeven
Dudok Wonen behoort tot de grootste investeerders in Hilversum. In vijftien jaar is bijna een half miljard euro in de stad geïnvesteerd. Wat heeft dat Hilversum opgeleverd? Natuurlijk veel woningen om in te wonen. Maar het is meer dan dat geworden. Dat bleek toen ik een aantal projecten nog eens achter elkaar zette en er…
BLOGS LÉON BOBBE 