Greep op het geld van corporaties

Geld is simpel. Je kan het optellen en aftrekken. Maar iemand kort uitleggen hoe het geld bij corporaties stroomt, blijkt altijd complex. Met behulp van een simpel plaatje, geef ik bestuurders, commissarissen en huurdersorganisaties enig strategisch inzicht. Zonodig voorzien van dilemma’s en kansen.

De inkomsten van corporaties bestaan uit twee bronnen. Dat zijn de inkomsten uit verhuur en inkomsten uit verkoop. De inkomsten uit verhuur zijn het belangrijkst. Een corporatie kan blijven voortbestaan als uit de huurinkomsten zowel het onderhoud als verbetering (incl. verduurzaming) kan worden bekostigd. De inkomsten uit verkoop zijn ook belangrijk, vooral om te kunnen blijven investeren in nieuwbouw. En soms ook in verbetering.

Investeren in nieuwbouw en verbetering betekent ook dat er rendement op deze investering gemaakt moet worden. Dat het dus voldoende huur opbrengt. Zo kan een corporatie functioneren als een revolverend fonds.

Geld lenen

Inplaats van verkopen kan een corporatie ook geld lenen. Maar lenen kost geld en gaat bij corporaties meestal ten laste van het rendement. Als een corporatie niet leent maar zelf eerst spaart (liquiditeit) hoeft er geen rente en aflossing worden betaald. Dat kan voordeliger zijn.

Exploitatie versus investering

De plaatjes tonen de relatie tussen exploiteren en investeren. Als investeren in nieuwbouw en verbeteringen slecht rendeert, komt er te weinig huur binnen en blijft er minder geld over voor onderhoud, verbetering en verduurzaming. In die situatie lijken we steeds meer terecht te komen. De stijgende bouwkosten maken nieuwbouw steeds duurder. Dus hoe meer nieuwbouw, des te groter de kans dat corporaties minder kunnen doen aan bijvoorbeeld verduurzaming van hun bezit.

Duivels dilemma

Corporaties hebben dus te maken met een duivels dilemma. Ze moeten bouwen om de woningnood te verlichten. Maar uiteindelijk kan dat ten koste gaan van de kwaliteit van bestaande woningen en het klimaat. Corporaties kunnen dit negeren en maximaal blijven lenen. Maar het risico is aanwezig dat corporaties over vijf jaar alles weer uit hun handen moeten laten vallen. Zouden ze hopen dat tegen die tijd de overheid sociale woningbouw weer structureel gaat subsidiëren? Dat is geen onlogische gedachte want betaalbaar wonen kan niet zonder rijkssteun. Maar hierop rekenen, is een risicovolle strategie.