Elke corporatie zijn eigen huurbeleid

In de voorbereiding van het komende SOM-seminar over huurbeleid vroeg ik me nog eens af hoe je de juiste huurprijs van een corporatiewoning bepaalt? Het meest voor de hand liggend is een relatie tussen prijs en kwaliteit. Maar helaas, de praktijk is meestal complexer dan dit antwoord. Er zijn altijd meer aspecten en ambities die een rol spelen bij het huurbeleid. Waar gaat het meestal om?

• Huis en huurder: Primair gaat huurbeleid altijd over de kwaliteit van de woning en de betaalbaarheid. Sociale huisvesting wordt dan ook vaak omschreven met ‘goed en betaalbaar wonen’.
• Samenleven: Maar woningen staan in wijken waarin de huurders samenleven. De veerkracht en inclusiviteit van deze omgeving zijn te beïnvloeden met het gevoerde huurprijsbeleid. En energiemaatregelen beïnvloeden de betaalbaarheid.
• Wet- en regelgeving: Tenslotte worden (gewenste) huurprijzen beïnvloed door wetgeving en de huurtoeslag.

We gaan deze drie clusters langs. En aan het eind leggen we nog een relatie met de woonruimteverdeling en de visie en missie van de corporatie.

1. Huis en huurder

Wonen is een grondrecht. Daarvoor moet een woning betaalbaar zijn. Het woningwaarderingsstelsel legt daarbij een relatie tussen kwaliteit en prijs. Dat lijkt een handvat voor corporaties maar blijkt vaak ook complex. Want gezinnen wonen graag in een grotere woning. Maar hun inkomen laat dat vaak niet toe, ondanks de huurtoeslag. En hoe om te gaan met de energieprestatie? Moeten alle woningen met een slecht energielabel een lage huur hebben? Of moet de huur worden bevroren? En wat als het inkomen van de huurder fors omhoog of omlaag gaat. Laat de corporatie de huurprijs dan (tijdelijk?) meebewegen, zoals de wetgever nu mogelijk heeft gemaakt? En is het logisch dat een corporatie ook een woningvoorraad heeft met een tijdelijke karakter? Het zijn vaak moeilijke keuzes, maar die zijn voor de meeste corporaties nog te overzien.

2. Samenleven

Als corporaties zich ook verantwoordelijk voelen voor de omgeving waarin huurders wonen, zijn extra ambities mogelijk. Inclusiviteit en veerkracht kan je namelijk beïnvloeden via de huurprijs. Zorg voor gevarieerde huurprijzen en je krijgt verschillende doelgroepen in de buurt. Daarnaast kan de corporatie extra aandacht besteden aan sociaal beheer, gemeenschappelijke voorzieningen en community building. Dat kost wel extra geld. Komt dat uit de huur of uit de servicekosten?

Met extra duurzaamheidsmaatregelen bestrijden we de klimaatcrisis en wordt energie-armoede voorkomen. Maar wie betaalt voor het aanbrengen van deze voorzieningen? En aan wie komt de opgewekte energie ten goede? Hoort duurzame energieopwekking standaard bij een woning? Net als een douche en wc?

3. Wet- en regelgeving

Wet- en regelgeving geven kaders maar zijn ook beperkend voor de beleidsruimte. Zo legt ‘Passend wonen’ beperkingen op aan het huurbeleid van corporaties: het grootste deel van de woningen moet een huurprijs hebben die betaalbaar is voor de primaire doelgroep.

Daarnaast is de huurtoeslag een ‘beleidsvervuiler’. Op basis van de huurtoeslag klontert de door de corporatie gewenste huurprijs samen rondom de aftoppingsgrenzen. Dat staat soms haaks op een consistent prijs-kwaliteit beleid. En het lijkt er op dat de huurtoeslag gaat werken met normhuren. Dan gaat alles nog meer schuiven.

Woonruimteverdeling

Huurbeleid heeft ook een relatie met woonruimteverdeling. De woonruimteverdeling heeft grote impact op toegankelijkheid en doorstroming. De visie die je daar op hebt, wordt logischerwijs in het huurbeleid verwerkt. Maar woonruimteverdeling betreft meestal een gemeentelijk primaat. Dat vraagt dus om veel afstemming.

Missie en visie

Hoe kom je nu tot een goed en passend huurbeleid? Dat gaat het makkelijkst als je denkt vanuit eenvoud. Doorleef je visie en missie nog eens. Bedenk wat jouw corporatie het allerbelangrijkst vindt. En handel daar consequent naar, ook als het een enkele keer tot ongemakkelijke uitkomsten leidt. Ruimte voor maatwerk kan dan altijd nog helpen.

Benoem daarnaast zonodig nog een of twee accenten. Dat lukt meestal wel. Maar wil je alle aspecten betrekken in je huurbeleid, dan krijg je een kluwen van ambities. Dat kan afbreuk doen aan je geloofwaardigheid en geeft de medewerkers te weinig richtinggevende waarden en doelen.

Tenslotte

Een jaarlijkse huurverhoging op maximaal inflatieniveau verkleint de effectieve beleidsruimte. Is het formuleren van huurbeleid dan nog wel nodig, hoor ik vaak. Mutaties en nieuwbouw geven echter nog steeds ruimte voor beleid. En woningverbetering en verduurzaming kunnen niet zonder een helder huurbeleid. En nu van corporaties ook meer prestaties worden verwacht in het middensegment, is de beleidsruimte ook weer aan het verbreden. En wat gaat een nieuw Sociaal Huurakkoord zeggen over de huurverhoging nu de inflatie zo hoog is?

Met zo veel keuzes en afwegingen verwacht ik boeiende discussies op het seminar. De inleiders lijken daar garant voor te staan.

.