Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). Het is ooit ontstaan in de Rotterdamse stadsvernieuwing. Zodat ook starters met een klein inkomen een woning konden kopen. Die ambitie leidde uiteindelijk tot een aantal mooie sociale koopproducten. De afgelopen jaren was de groei er uit. Maar door stijgende koopprijzen neemt de interesse voor sociale koopproducten weer toe.
Bij MGE blijft de koopwoning in de boezem van de corporatie. De woning wordt telkens terugverkocht aan de corporatie. Die kan elke keer opnieuw beslissen of de woning wordt verhuurd of verkocht. En de koper profiteert van de waardeontwikkeling en de aftrek op hypotheekrente.
MGE als naam bestaat niet meer. Het is verder doorontwikkeld en heet nu KoopGarant. KoopGarant heeft twee zusjes gekregen: KoopStart en KoopComfort. Slimmer Kopen is van KoopGarant afgeleid en doorontwikkeld door Trudo. Daarnaast heeft Dudok Wonen twee sociale koopproducten ontwikkeld die wat eenvoudiger in opzet zijn: Kopen naar Wens en Koop Goedkoop.
Uitgestelde betaling
Bij sociale koopproducten is in feite sprake van een uitgestelde betaling voor een deel van de koopprijs. Afhankelijk van het product kan de uitgestelde betaling oplopen tot 50% van de koopprijs. Als de koper de woning weer verkoopt, wordt dat deel alsnog aan de corporatie betaald (of verrekend). Daarbij wordt de waardeontwikkeling naar rato verdeeld. Ook als er sprake is van waardedaling.
Volkshuisvestelijke multiplier
Het volkshuisvestelijk voordeel is tweeledig. De bewoner met een laag of middeninkomen kan eigenaar worden van een woning en de corporatie krijgt geld beschikbaar om te bouwen. Sociale koopproducten vormen daarmee een volkshuisvestelijke multiplier. Voor hetzelfde geld worden meer mensen betaalbaar gehuisvest.
Varianten
Het ontstaan van meerdere sociale koopvarianten komt grotendeels voort uit de behoefte aan diversificatie. Maar ook omdat de terugkoopverplichting zwaar kan drukken op de financiele huishouding van de corporatie. Er zijn nu dus meerdere smaken voor de corporatie: terugkoopverplichting, terugkooprecht of geen van beide.
Meestal wordt sociale koop gebruikt bij verkoop van corporatiebezit*. Maar Dudok Wonen gebruikt ‘Kopen naar Wens’ ook om bewoners een woning te laten kopen op de markt. Dan koopt Dudok Wonen de woning en verkoopt deze woning vervolgens door aan de woningzoekende voorzien van een uitgestelde betaling.
Keuze product
Wat heeft de voorkeur? KoopGarant is natuurlijk de historische gigant. Slimmer Kopen is nog steeds heel ambitieus. En Kopen naar Wens is vooral eenvoudig, met name bij de verdeelsleutel voor winst en verlies bij verkoop. Die is gekoppeld aan de index voor koopprijzen in de regio. Bij andere producten is die gekoppeld de waardeontwikkeling van de betreffende woningen. Dat vraagt om een aparte taxatie.
De keuze voor een product hangt af van de wensen of ambities van de corporatie. Dat is dus maatwerk. Het voordeel is dat alle producten hun waarde hebben bewezen en dat de hypotheekrente kan worden afgetrokken.
Eigendomsneutraal
Waarom zou een corporatie sociale koopproducten voeren? Het is vooral aantrekkelijk voor corporaties die hun doelgroep willen laten kiezen tussen huren en kopen. Zo bestaat bij Dudok Wonen de portefeuille voor een kwart uit sociale koop. En bij Trudo zelfs voor de helft.
Koopwoningen bij corporaties waren een tijd een taboe. Maar ik zie dat veranderen. Ooit werd er gesproken over ‘eigendomsneutrale corporaties’. Ik ben benieuwd wanneer die ambitie terugkomt?
.
* Sociale koopproducten zijn ontstaan in de boezem van corporaties. In de loop der jaren zijn ze ook opengesteld voor gebruik door particuliere eigenaren.
strategie | positionering 