Elk systeem start vanuit eenvoud. Maar elk systeem wordt in de loop van de tijd steeds iets aangepast waardoor het uiteindelijk complex wordt en steeds verder van de bedoeling afdrijft. Dat lijkt nu ook voor de betaalbaarheidssystematiek van het huren aan de orde te zijn. Het is tijd voor een echte systeemverandering.
In 1995 is het systeem voor het laatst ingrijpend vereenvoudigd. Objectsubsidies zijn afgeschaft. Corporaties verhuren tegen een huurprijs conform het woningwaarderingsstelsel (WWS). De huurder ontvangt zo nodig huurtoeslag.
Geresidualiseerd
In de loop der jaren is in dit systeem door de Rijksoverheid veel veranderd*. Het effect hiervan is dat de corporatiesector is geresidualiseerd tot een huisvester van de laagste inkomens en kwetsbaarste mensen. Dat leidt bij corporaties tot een aantal discussies:
- Moeten huurprijzen omlaag om wonen betaalbaar te houden?
- Moeten corporaties meegaan in de trend naar meer inkomensgerelateerde huren?
- Hoe wijzigt de rol van corporaties in het sociale domein door de toenemende ‘verkwetsbaring’ en mogelijke verloedering van haar woningbezit?
Daar doorheen lopen vraagstukken betreffende de verduurzaming van het bezit, de kwetsbaarheid van mensen in een wereld vol met ingewikkelde toeslagen en een explosief stijgende woningnood. De tegenstelling tussen de ‘haves’ en ‘havenots’ groeit met de dag. Wordt het niet tijd om betaalbaarheid anders te organiseren?
Back to the future
Betaalbaarheid kan worden georganiseerd via object-subsidiëring (lage huren) of subject-subsidiëring (huurtoeslag). Vanaf midden jaren zeventig is stapsgewijs de nadruk komen te liggen op de subject-subsidiëring. Hier de veranderingen in de tijd:
Is de nadruk op subject-subsidiering nog wel verstandig? Wat leert de toeslagen-affaire ons? En zorgen toeslagen niet te veel voor een armoedeval? Moet object-subsidiëring niet weer de basis worden? In dit essay wordt voorgesteld om de ordening van het geld om te keren. Deze vereenvoudiging bestaat uit de volgende elementen:
- Huurprijs is voor de gehele doelgroep betaalbaar en wordt eenduidig bepaald op basis van een ‘prijs per m2’. De ‘prijs per m2’ wordt gedifferentieerd per duurzaamheids-categorie: matig, goed, uitstekend.
- Voor de betaalbaarheid verstrekt de rijksoverheid jaarlijks een geïndexeerde object-subsidie aan de corporatie. Hoe duurzamer de woning des te hoger de subsidie.
- Huurders die onredelijk veel verdienen voor hun huurwoning, betalen woonbelasting op basis van een huur/inkomensquote.
In deze ordening vervallen de huurtoeslag en de verhuurderheffing. De vennootschapsbelasting blijft en roomt corporaties af als ze in deze ordening ‘te veel’ verdienen.
Sum Zero
Het hangt af van de gehanteerde ‘normeringen’ of deze ‘omkering van geldstromen’ kan worden gerealiseerd op basis van de huidige geldstromen: dat het een Sum Zero effect heeft. Los daarvan creëert in ieder geval een overzichtelijk politiek beeld: de rijksoverheid weet precies wat een (extra) woning kost. En met deze nieuwe ordening wordt betaalbaarheid bepaald door hoogte van de huur: overzichtelijk voor de huurder en duurzaam als systeem.
Met de hier voorgestelde ordening kan nog worden gespeeld. De woonbelasting kan je bijvoorbeeld vervangen door een inkomensgerelateerde huurverhoging. En het zou financieel ook helpen als de inkomens die het nu zwaarst hebben in de huursector, uitzicht krijgen op een beter inkomen (bijvoorbeeld extra kindertoeslag of een hoger minimumloon). En wellicht moet de ‘genormeerde subsidie’ hoger zijn in dure woningmarkten.
Adel verplicht
In de voorgestelde ordening zijn de financiële kaders (huur en subsidies) strak vastgelegd. En in de Woningwet zijn de doelgroepen gedefinieerd. Deze helderheid kunnen corporaties niet alleen gebruiken om hun ‘volkshuisvestelijke opdracht’ te (her)formuleren maar ook meer maatwerk te leveren aan huurders en woningzoekenden. Dat zal ongetwijfeld ook discussies oproepen over de rolverdeling op het gebied van de woonruimteverdeling. Maar ook daar hoeven we niet bang voor te zijn.
————————
.
essay betaalbaar huren
Hoe kijkt de corporatiesector in 2021 naar betaalbaar huren? Hoe zien we de rolverdeling tussen corporaties, overheid en andere partijen? Aedes organiseert daarover in oktober een debat binnen de vereniging. Als voorbereiding roept Aedes mensen op een essay van twee kantjes te schrijven met hun visie op betaalbaar huren en wonen. Deze blog bevat mijn bijdrage.
.
voetnoot
* In de loop der jaren is sinds 1995 in het systeem het volgende veranderd / toegevoegd:
- Het WWS is opgerekt (OZB-waarde) waardoor voor sociale huurwoningen het WWS nauwelijks meer als referentiepunt dient.
- Met de huursom wordt bij corporaties de totale huursomstijging gemaximeerd. De systematiek en doelstelling van de huursom is in de loop der jaren steeds gewijzigd.
- Corporaties betalen vennootschapsbelasting en verhuurderheffing. Die worden uiteindelijk in grote mate door de huurders opgebracht: de huren zijn fors gestegen.
- Het domein van corporaties is verschoven. Middeninkomens maken geen deel meer uit van de wettelijke doelgroep. In het verlengde hiervan is de maximale huurprijs, waarvoor corporaties mogen verhuren, verlaagd.
- Door extramuralisering ontstaat een grote toestroom van kwetsbare huurders naar corporaties.
- Voor corporaties is het systeem van passend toewijzen geïntroduceerd en ligt de jaarlijkse huurstijging sinds kort op inflatieniveau. Het uiteindelijke effect hiervan is dat bij corporaties de huurprijzen nog maar binnen een zeer beperkte marge kunnen bewegen en ook steeds meer uniform op een aftoppingsgrens komen te liggen.
- De rijksoverheid intervenieert steeds minder op woningniveau (prijs/kwaliteit) en steeds meer op doelgroepniveau (betaalbaarheid): per doelgroep een andere huurverhoging.
strategie | positionering 