ICR achilleshiel van corporaties

Nog meer geld lenen, dat zouden corporaties moeten doen! Want corporaties hebben nog veel leencapaciteit, wordt er dan gezegd. Maar dat is schijn. De ICR* van corporaties is vaak de spelbederver.

Eigenlijk schrijf ik niets nieuws op. Alle onderzoeken laten zien dat corporaties te weinig overhouden aan het verhuren van woningen. En daarom kunnen corporaties onvoldoende lenen om bijvoorbeeld alle bouw-ambities te realiseren.

WSW

Deze week werd het probleem aansprekend in beeld gebracht op een SOM-Seminar. Het WSW toonde daar twee plaatjes. Het eerste gaf het volgende beeld van de LTV en Dekkingsratio*:

Het plaatje laat zien dat de meeste corporaties binnen de maximale grenzen van de LTV en Dekkingsratio zitten. Op grond daarvan kan er dus nog worden geleend. Maar het plaatje met de ICR zegt heel wat anders:

De ICR moet boven de 1,4 liggen. En bij voorkeur daar iets boven om te voorkomen dat investeringen abrupt stil worden gelegd als het onverwacht tegen zit. Het plaatje laat zien dat zorgwekkend veel corporaties dichtbij de 1,4 zitten. En er dus (te) weinig kan worden geleend.

Olifant in de kamer

Arnold Pureveen, bestuurder van Woonzorg Nederland, ging hierin nog een stap verder. Hij vroeg zich af wanneer in de ICR ook investeringen in woningverbetering en verduurzaming worden meegenomen. Daar staan meestal geen extra huurinkomsten tegenover. Daar kan je dus geen leningen op aantrekken. Het moet dus uit de woningexploitatie worden gefinancierd. Met andere woorden, moet de minimale ICR niet omhoog?

Helaas kreeg Pureveen daarop ook deze keer geen echt antwoord. Het doet me denken aan de ‘Olifant in de kamer’: Het is een belangrijk risico waarvan iedereen weet. Echter, niemand heeft het erover of wil erover discussiëren.

€ 500 miljoen

Vorige week ging het kabinet akkoord met een korting van € 500 miljoen op de verhuurderheffing. Dat kan tot een verbetering van de ICR leiden. Maar de werkelijkheid is helaas anders. Door de wederom forse stijging van de WOZ-waarde, verdampt deze meevaller al bijna volledig. En vermoedelijk wordt het resterende bedrag besteed aan het matigen of bevriezen van de huren. Dus geen verbetering van de de ICR. Die ICR blijft dus nog wel even achilleshiel van corporaties.

.

* de definities van LTV, Dekkingsratio en ICR:

Bron: de corporatiestrateeg