Al drie wijze organisaties hebben de financien van De Key (en alle andere Amsterdamse corporaties) dit jaar geanalyseerd. Allemaal willen ze weten of De Key nog meer geld kan uitgeven. En elke keer toont onderzoek dat er weinig te halen valt.
Deze week deed het ministerie van Binnenlandse Zaken een duit in de zak. Elk jaar onderzoekt ze de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW). De IBW toont de ‘potentieel* maximale leencapaciteit’ van de corporatie. Wat de corporatie dus wellicht nog kan lenen.
Hieronder staan de bedragen uit de onderzoeken uit 2018 en 2019 voor onze sociale huurvoorraad (DAEB)**.
De leencapaciteit voor verbetering en nieuwbouw kan je niet bij elkaar optellen. Als je een lening aan nieuwbouw uitgeeft, is er geen leenruimte meer voor verbetering (en andersom).
Er zullen weinig corporaties het maximale bedrag gaan lenen. Zij willen bij financiele tegenvallers hun investeringsprogramma kunnen blijven uitvoeren.
Huurmatiging
De genoemde leenruimte voor nieuwbouw en verbetering lijkt bij De Key nog enige ruimte te bieden. Die wordt echter beperkt door het kleine bedrag dat in 2019 openstaat voor huurmatiging. Het systeem zit zo in elkaar dat als de huurinkomsten bij De Key met meer dan € 1 miljoen tegenvallen, de leenruimte voor verbetering en nieuwbouw verdampt; die kan je dan niet meer gebruiken. Die € 1 miljoen is ongeveer een half procent van onze huurinkomsten. Aan die grens zit je dus snel.
Veel lenen zit er voor De Key dus niet in. En dat wil De Key ook niet omdat het risico te groot is. Dat ligt vooral aan de alsmaar explosief stijgende rijksbelastingen: de verhuurdersheffing en de vennootschapsbelasting (inclusief ATAD). Wat voor effecten deze belastingen hebben, kun je lezen op wooncrisis.nl.
Investeringsruimte is ‘fake’
Al die financiele onderzoeken werpen vooral veel mistgordijnen op. Elke keer veranderen rekenmethoden, vaak zijn komende verslechteringen niet ingerekend. En bij De Key blijkt de gepresenteerde € 275 miljoen extra investeringsruimte dus ‘fake’. Wanneer stopt de overheid eens met dit cijferfetisjisme. Kijk nu eens naar de betaalbaarheid voor huurders, de lange wachtlijsten voor woningzoekenden en de grote opgave die de klimaatverandering met zich meebrengt? Dat lijkt mij veel productiever!
.
.
* Er zijn nog allerlei andere toezichtsregels die de werkelijke leenruimte kunnen beperken. Daarom staat hier ‘potentieel’.
** Update blog: in deze tabel stond bij de huurmatiging voor 2018 een te hoog bedrag; dit is in een update gecorrigeerd.
strategie | positionering 