Home

De corporatiesector moet niet alle problemen van de woningmarkt op de schouders nemen. Er moet meer worden geprioriteerd.’ Dat vindt bijzonder hoogleraar Johan Conijn naar aanleiding van het ‘Sectorbeeld 2018‘ van de Autoriteit Woningcorporaties.

Het is het zoveelste onderzoek waaruit blijkt dat stijgende belastingen de verdiencapaciteit van corporaties uithollen. Het maakt duidelijk dat corporaties keuzes moeten maken tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid. Ook De Key moet prioriteiten stellen.

Het geld bij De Key

Om goede keuzes te kunnen maken, analyseren we continu onze kasstromen. Daarvoor gebruiken we onderstaand schema*. Cruciaal in onze kasstromen is dat onze ICR boven 1,4 blijft**. Dat wil zeggen dat we vanuit de exploitatie tenminste 1,4 keer de rente op onze leningen kunnen betalen. Zodra we dat niet meer kunnen betalen, moeten we bezuinigen op het onderhoud.

Onze meerjarenramingen tonen dat De Key steeds minder kan uitgeven vanuit de exploitatie. De Key wordt daardoor steeds afhankelijker van inkomsten uit verkoop.

Met de verkoop-inkomsten wordt onze nieuwbouw gefinancierd. Dat leidt niet alleen tot een stijgend aantal woningen. De extra huurinkomsten vanuit de nieuwbouw zorgen op hun beurt weer voor meer geld voor het onderhoud aan onze woningen. Voor goed onderhoud moeten we dus blijven verkopen! De komende jaren gaan we uit van de verkoop van ca 200 woningen per jaar.

De keuzes van De Key

Wat gaat De Key de komende jaren wel en niet doen? Rondom de volgende thema’s voeren we in 2019 (en de jaren daarna) in ieder geval het gesprek:

  • Betaalbaarheid Bij veel huurders staat de betaalbaarheid van het wonen onder druk. De komende jaren blijven we in ons huurbeleid rekening houden met de kwaliteit van de woning en de draagkracht van onze huurders. Het Sociaal Huurakkoord – dat tussen Aedes en de Woonbond is afgesproken – vormt daarin een belangrijke leidraad.
  • CO2-reductie De Key zet vooral in op het isoleren van de woningen. Het gebruik van rio-thermie zien we als een kansrijk alternatief voor het bestaande HT-warmtenet. De hoge belastingdruk en de financiele positie van de bewoners maakt het onmogelijk dat De Key haar woningen snel en op grote schaal verduurzaamt.

Rio-thermie (plaatje uit aansprekend filmpje van Tauw)

  • Nieuwbouw In 2018 startte De Key met de bouw van 900 woningen binnen of net buiten de ring A10. In 2019 gaat dat aantal met minstens 50% omhoog. Een ‘life-time record’ voor De Key. Of er vanaf 2020 net zo hard gebouwd wordt, hangt af van de afspraken die hierover met de gemeente worden gemaakt.
  • Kwetsbare groepen Door de extramuralisering en (wettelijke) verlaging van de inkomensgrenzen neemt in onze complexen het aantal kwetsbare bewoners toe. De zorg voor deze groep past bij De Key. Maar het vraagt ook aandacht voor de zittende bewoners en de sociale draagkracht in het woningcomplex.
  • Middeninkomens De Key richt zich in hoofdzaak op huurders met een klein inkomen en daar vlak boven. Het huisvesten van middeninkomens heeft geen prioriteit bij De Key. Dat laten we graag aan andere partijen over.
  • Onderhoud en woningverbetering Goed onderhoud van onze woningen is van het grootste belang. Maar door alle belasting- en bouwkostenverhogingen zijn de exploitatie-kasstromen zo dun geworden, dat we de komende jaren steeds meer prioriteiten moeten stellen. Per jaar kunnen niet meer dan 200 tot 300 woningen worden verbeterd.
  • Toegankelijkheid Het systeem van woonruimteverdeling is aan herziening toe. Toewijzing op basis van wachttijd maakt veel zittende huurders en woonstarters kansloos in hun zoektocht naar een woning. Er moet meer systeemdifferentiatie komen, meer ruimte voor maatwerk, meer kans om in de eigen wijk te verhuizen, blijvende aandacht voor ‘van hoog naar laag’ en ‘van groot naar beter’.
  • Sociale cohesie We gaan steeds meer de wijk in. Onze ervaringen met community-vorming en magic mix zetten we in om onze complexen vitaal, solidair en leefbaar te houden.
  • Complexplannen In gesprek met onze bewonerscommissies wordt per complex bepaald wat voor maatregelen nodig en mogelijk zijn.
  • Zandvoort In 2019 zoeken we een corporatie aan wie we ons bezit in Zandvoort kunnen overdragen. Behoud van de sociale huisvesting staat voorop.

.

275 nieuwbouwwoningen in de Houthavens

.

* De linkerkant van het kasstromenschema gaat over exploitatie-kasstromen (wat houden we over van de huuropbrengensten na aftrek van alle kosten; wat je overhoudt mag je besteden aan woningverbetering). In het midden en de rechterkant gaat het om investerings- en desinvesteringskasstromen (hoe gebruiken we verkoopopbrengsten om te bouwen en woningen te verbeteren; als geld uit verkoop wordt gebruikt voor onderhoud, gaat de ICR omlaag).
.
** Een ICR (Interest Coverage Rate) van tenminste 1,4 is voorgeschreven door het WSW. Als de norm niet wordt gehaald, moeten we bezuinigen.

.