De Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft deze week aan autoriteit gewonnen. Dat concludeer ik na het lezen van de ‘Staat van de corporatiesector 2026’. Dat komt niet alleen door de inhoudelijke analyses maar ook door de kracht van de getrokken conclusies.
De analyses zijn compact – dus goed te lezen – en tonen veelal meerjarige trends. Het zijn juist trends die veelzeggend zijn. De conclusies zijn niet omfloerst geformuleerd maar spik en span helder. Centraal staat de conclusie dat de opgaven en middelen van corporaties niet meer in evenwicht zijn. De Aw benadrukt dat er ‘robuuste, structurele maatregelen’ nodig zijn om het evenwicht te herstellen. Ze voegt daaraantoe dat als dit niet snel gebeurt, corporaties ‘veiliger zullen varen en hun ambities naar beneden bijstellen’. De Aw waarschuwt daarbij dat ‘verminderen van de investeringen makkelijker gaat dan het daarna weer op gang brengen van de investeringen’.
Ellende-ritme
En dat is een terechte waarschuwing, zeker bij de aanpak van kwetsbare wijken. De aanpak van deze wijken is complex en het vraagt meestal vele jaren aan voorbereiding. Als dat proces vele jaren pauzeert, moet daarna het hele proces weer van voor af aan worden doorlopen. Het resultaat is dat de wijk nog meer achteruit kachelt en bewoners de plannenmakers niet meer serieus nemen. Waardoor de aanpak nog eens extra wordt vertraagd. Met dit ‘ellende-ritme’ houden we ‘probleemwijken’ decennialang in stand.
De Aw roept corporaties daarom op om niet te stoppen met investeren en plannen maken, of op voorhand extra financiële marges aan te houden. De Aw benadrukt dat er voorlopig nog enige financiële ruimte is voor investeringen en dat de maatschappelijke opgaven urgent blijven. Die oproep zal vele corporatiebestuurders weer slapeloze nachten bezorgen. Het tekort op de instandhouding van de woningvoorraad bedroeg in 2024 zo’n € 1,3 miljard. Dat zal in 2025 richting de € 2 miljard gaan. Die stijgende lijn stopt daarna niet. En al die tekorten moet worden geleend zonder dat daar extra inkomsten tegenover staan. Daar komt bij dat er ook nog geleend moet worden voor het bouwen van 25.000 tot 30.000 woningen per jaar. De schuldenberg blijft hierdoor explosief groeien. Die molensteen maakt de sector steeds kwetsbaarder.
Private equity
De problemen bij corporaties ontstaan niet alleen door stijgende rentekosten maar ook door de fors stijgende uitgaven voor onderhoud en verbetering, terwijl de huurinkomsten niet in een gelijk tempo meestijgen. De Aw heeft geen verklaring voor de fors stijgende onderhouds- en verbeterkosten. Nu word ik al twee jaar lang bestookt door iemand die zich zorgen maakt over de trend dat onderhoudsbedrijven door private equity worden overgenomen. Hij vreest de hoge rendementseisen die private equity stelt. De Aw herkent toestroom van private equity en verwijst -grappig genoeg- naar een eerdere column van mij hierover. De Aw zegt open te staan voor meldingen van corporaties als zij te afhankelijk dreigen te worden van 1 of enkele onderhoudsbedrijven en de marktconformiteit in het geding lijkt te komen.
De ‘Staat van de corporatiesector’ laat zien dat corporaties presteren zoals afgesproken in de Nationale Prestatie Afspraken. Om dat voort te kunnen zetten, ziet de Aw drie wegen: meer ruimte om de huren te verhogen, subsidies en fiscale maatregelen of bijstelling van de ambities. De corporaties pleiten voor het schrappen van de vennootschapsbelasting. Dat is nog een bescheiden pleidooi omdat daarmee maar een deel van de tekorten bij corporaties wordt gedekt.
Al met al biedt het coalitieakkoord van het kabinet in wording weinig perspectief. Er worden wat marginale voorstellen gedaan en het lijkt ook of het aandeel sociale huur in nieuwbouw wordt verminderd. In coalitieakkoord staat dat er in heel Nederland ‘2/3 betaalbaar wordt gebouwd, waarvan 30% sociale huur’. Mijn rekenmachine zegt dat als je ‘30% van 2/3‘ neemt, je op 20% uitkomt. Wordt hiermee landelijk straks nog maar 20% inplaats van 30% sociale huur gebouwd? Voorlopig hou ik het maar op een onhandig geschreven tekst. Maar ook dan rest nog maar één conclusie: de corporaties worden niet veel wijzer van dit coalitieakkoord. Hopelijk kan de oppositie hierin nog wat beteken voor corporaties.
.
Blogs en columns van Léon Bobbe rechtstreeks in jouw mailbox? Schrijf je hier in.
Deze blog is eerder gepubliceerd in het Vastgoedjournaal
BLOGS LÉON BOBBE 