Corporaties kunnen dit jaar 40% minder investeren dan vier jaar geleden. Dat blijkt uit de nieuwe Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) dat jaarlijks wordt gepubliceerd door de Ministerie VRO. Als deze dalende trend doorzet, gaat binnenkort de rem op de investeringen van corporaties. Om dit te ontdekken, verzamelde ik alle cijfers over de afgelopen 5 jaar en ontdekte onthutsende trends.
De IBW wordt elk jaar gepubliceerd om gemeenten en huurdersorganisaties zicht te geven op de hoeveelheid geld die elke corporatie kan besteden. Met deze kennis kunnen zij goed beslagen ten ijs komen als er prestatieafspraken met de corporaties gemaakt worden. Dergelijke afspraken moeten partijen periodiek maken.
In de loop der jaren fluctueerde de bestedingsruimte al flink. De volledige bestedingsruimte voor de gezamenlijke corporaties lag in 2022 op een top van € 145 miljard en is vervolgens met 25% gedaald tot € 109 miljard in 2025. Gecorrigeerd voor de inflatie is dat zelfs een daling van 40%. De voornaamste reden van die dalende bestedingsruimte is de ICR van de corporaties. Bij 80% van de corporaties is dat een ‘beperkende restrictie’. Met een (te) lage ICR is (extra) geld lenen – en dus nieuwbouw – steeds minder mogelijk.
Maar voorlopig toont de IBW ook positieve trends. Corporaties hebben de afgelopen vijf jaar steeds meer geld begroot (en uitgegeven) voor nieuwbouw en woningverbetering. In 2021 lag de bestedingsambitie op € 52 miljard, in 2025 is dit met 70% gestegen naar € 88,4 miljard. Er kon elk jaar nog meer geld worden uitgegeven, maar dat surplus werd in de loop der jaren steeds minder. In 2021 was er nog € 88,9 miljard ongebruikte bestedingsruimte beschikbaar, in 2025 is dat met 75% gedaald naar € 21,5 miljard.
In de IBW wordt de niet gebruikte bestedingsruimte uitgedrukt in het aantal nog te kunnen bouwen nieuwbouwwoningen. In 2025 kunnen voor € 21,5 miljard ongeveer 77.000 woningen gebouwd. Maar het geld kan ook aan de verbetering van 258.000 woningen worden besteed. Of aan een eenmalige huurverlaging van 3,6% van de sociale huurwoningen (DAEB). Of aan een mix daarvan.
3,6% huurverlaging is
77.000 minder woningen
Er zijn wel een aantal kanttekeningen te plaatsen bij de IBW-cijfers. Allereerst zijn de bedragen indicaties; de onderliggende parameters fluctueren in de tijd en niet overal sluiten de cijfers aan bij de betreffende marktsituatie. Verder maken corporaties lang niet altijd hun investeringsambities waar. Maar daar staat tegenover dat niet besteed geld terugkomt in de volgende jaren. Verder is de bestedingsruimte nooit volledig beschikbaar want corporaties kijken wel uit om tot aan het randje te gaan; dan kan je tegenvallers niet meer opvangen. En tenslotte is het geld niet altijd op de juiste plaats beschikbaar. Dat moet dan via ingewikkelde solidariteitsacties tussen corporaties schuiven. Maar dit gaat ook niet zomaar.
Naast deze kanttekeningen zijn er ook harde trends te ontdekken. Als je de dalende lijn van de bestedingsruimte doortrekt, dan wordt in 2026 het kantelpunt bereikt.
Daarna moeten corporaties bezuinigen op hun ambities. Dat is een reële ontwikkeling want een steeds knellender ICR, betekent dat er steeds minder geld resteert uit de huurexploitatie en daarmee de totale bestedingsruimte blijft dalen.
in 2026 wordt kantelpunt bereikt
En zo komen corporaties in een nauwelijks te stoppen neerwaartse spiraal. Zelfs een vrijstelling van de vennootschapsbelasting biedt dan geen soelaas meer om de woningnood echt te kunnen bestrijden.
.
Blogs van Léon Bobbe rechtstreeks in jouw mailbox? Schrijf je hier in.
Deze blog is ook gepubliceerd in Vastgoedjournaal
BLOGS LÉON BOBBE 