Vastgoedinvesteringen corporaties stijgen duizelingwekkend

In vijf jaar namen de vastgoedinvesteringen van corporaties met tientallen procenten toe. Dat blijkt uit een recente rapportage van Finance Ideas van alle kasstromen van de honderd grootste corporaties. Alle geldstromen zijn door Finance Ideas teruggebracht naar dezelfde meetlat: de jaarlijkse kasstroom per verhuureenheid. En dat op de Euro nauwkeurig voor bijna 1,65 miljoen sociale verhuureenheden (daeb). Dat is ca 70% van het totale sociale corporatiebezit.

Ook voor non-financials

In een kasstroomplaatje heb ik de cijfers zodanig geordend dat ook een non-financial het plaatje snel kan doorgronden. De cijfers in het plaatje zijn gemiddelde jaarcijfers per gewogen* verhuureenheid.

Maandbedragen

De cijfers kunnen eenvoudig worden bewerkt. Bijvoorbeeld door de jaarcijfers te delen door twaalf kom je op maandbedragen. Zo bedraagt de maandelijkse huuropbrengst € 565. Daarvan wordt € 198 aan onderhoud, € 140 aan verbetering, € 79 aan rente en € 176 aan bedrijfskosten uitgegeven. Deze kosten worden in de Aedesbenchmark ook wel de instandhoudingskosten genoemd. Ten opzichte van de huuropbrengst zorgt dit voor een maandelijks tekort van € 28 per verhuureenheid. 

Door de bedragen te vermenigvuldigen met het aantal verhuureenheden, kom je tot grote jaartotalen. Zo geven de gezamenlijke 100 corporaties jaarlijks bijna € 4 miljard uit aan onderhoud en € 2,8 miljard aan woningverbetering.

Duizelingwekkende uitgavenstijging en fooi van de overheid

Bij elkaar opgeteld werd in 2023 per verhuureenheid gemiddeld € 9.596 uitgegeven door de corporaties. Dit is bijna € 16 miljard voor deze corporaties gezamenlijk. De afgelopen vijf jaren zijn de vastgoedinvesteringen duizelingwekkend gegroeid. Die groei is goed zichtbaar bij verbetering (+51%) en nieuwbouw (+49%), maar ook de uitgaven bij onderhoud stegen flink (+38%).

Tegenover deze stijgingen staan ook dalingen: rentekosten (-12%) en bedrijfskosten (-15%). De bedrijfskosten zijn met name gedaald door het wegvallen van de verhuurderheffing. Een detail dat in de cijfers naar boven komt, is dat deze corporaties jaarlijks € 5 per verhuureenheid aan overheidssubsidies ontvangen. Dat is een ‘fooi’ van enkele dubbeltjes per maand. Daar staat in schril contrast met een jaarlijkse vennootschapsbelasting van € 247 per verhuureenheid.

Minder verkoop en bescheiden huurstijging

Tegenover al deze uitgaven staat een stijging van de verhuuropbrengsten met 7% in vijf jaar. Dat is aanzienlijk minder dan de inflatie. Dat is het gevolg van de Nationale Afspraken om het vervallen van de verhuurderheffing ten goede te laten komen aan de betaalbaarheid. Tegelijkertijd zijn er ook minder woningen verkocht. De inkomsten uit verkoop zijn met 7% gedaald.

Per saldo komt de corporatie over het geheel aan uitkomsten en uitgaven tot een kasstroomtekort van € 1.988 per verhuureenheid. Dat tekort wordt grotendeels geleend van de bank. De rest komt uit de liquide middelen of uit de niet-daeb tak (= middenhuur en vrije sector).

Sociaal verhuren kost € 72.963 aan vastgoedwaarde

In het algemene kasstromenoverzicht heb ik ook de marktwaarde en de beleidswaarde opgenomen. De marktwaardeweerspiegelt de waarde van de woning voor een verhuurder die gaat voor maximale (huur)opbrengsten. De beleidswaarde is de waarde van de woning als deze sociaal wordt verhuurd. Dat is een waardedaling van 53% oftewel een bedrag van € 72.963. Dit wordt ook wel een waardepropositie van corporatie genoemd. Of anders gezegd, dit is het bedrag per woning dat corporaties laten liggen vanuit hun sociale doelstelling.

Wat zeggen deze cijfers

De toezichthouders verwerken deze kasstromen zodanig dat het past in hun beoordelingssysteem. Dan gaat het bijvoorbeeld om de vraag of corporatie, naast de ‘vaste’ kosten, de rente kan blijven betalen betalen (gemeten via de ICR). Maar het gaat ook om de vraag of er tegenover de leningen voldoende waarde van het vastgoed staat (gemeten via de LTV). Binnen enkele jaren vormt bij de meeste corporaties vooral de ICR het grootste knelpunt.

*_voetnoot

CORRECTIE: in een eerdere versie van deze blog stond onterecht dat het ging om de corporaties van de Vernieuwde Stad. Het gaat om de honderd grootste corporaties, waaronder ook de corporaties uit de Vernieuwde Stad,

Blogs van Léon Bobbe als eerste in jouw mailbox? Schrijf je hier in.