In de slagschaduw van de Woontop zijn door Aedes, VNG en de minister van VRO de nieuwe Nationale Prestatie Afspraken gepresenteerd. De afspraken vormen een nieuwe agenda tot 2035. Dat beslaat een twee keer zo’n lange periode als de vorige prestatieafspraken. Maar ditmaal staat de handtekening van de Woonbond er niet onder. Die vindt dat de rekening van alle ambities uiteindelijk te veel bij de huurders wordt gelegd.
De Prestatieafspraken zijn ambitieus. Wie de rekening daarvan betaalt, is nog niet duidelijk. De rekening wordt vooruitgeschoven; het meeste daarvan moet nog worden uitgezocht. Ondertussen gaan corporaties vanaf 2029 jaarlijks 30.000 sociale huurwoningen bouwen en gaan ze door met verduurzamen. De rekening daarvan ligt voorlopig bij de corporaties, en dus bij de huurders.
Goede ontwikkelingen
Het goede van de Prestatieafspraken is dat de volkshuisvesting weer in het midden van de politieke belangstelling staan. En de Prestatieafspraken bevatten ook veel goede zaken. Zo wordt bijvoorbeeld de jaarlijkse huurverhoging van corporaties wettelijk verankerd op inflatieniveau. Dit keer niet met de inflatie van één jaar maar met het gemiddelde van de voorgaande drie jaren. Hopelijk komt daarmee een eind aan het jojo-beleid van het Rijk. Dit geeft zekerheid aan zowel de huurders als de corporaties.
In de Prestatieafspraken zijn ook de al eerder aangekondigde verbeteringen van de huurtoeslag opgenomen: ‘In 2026 zal daarmee, ten opzichte van 2022, aan huurders in totaal € 1,7 miljard per jaar extra aan huurtoeslag worden betaald’. Dit soort heugelijke feiten worden jaarlijks herhaald, maar ik begin me steeds meer af te vragen wat de werkelijke waarde hiervan is. In onderstaand overzicht ligt de stijging van de begrote uitgaven voor de huurtoeslag ongeveer op inflatieniveau. In werkelijkheid lagen de uitgaven in 2022 en 2023 aanzienlijk lager. In 2022 kostte de huurtoeslag geen € 4,6 miljard maar € 3,9 miljard. En in 2023 was dat geen € 4,7 miljard maar € 4,2 miljard. Honderden miljoenen lager per jaar dan begroot. Gaat het dus telkens om sigaren uit eigen doos?
Grondprijs
Om de bouw van sociale huurwoningen mogelijk te maken, spelen de grondprijs en bouwkosten een belangrijke rol. Ten aanzien van de grondprijs wordt gezocht naar de redelijke afnameprijs die gemeenten kunnen hanteren richting marktpartijen. Dat is een uitstekende ontwikkeling maar laat onverlet dat de rekening nog steeds ergens komt te liggen. Wie gaat dat betalen?
Uitpersen corporaties
Uitgangspunt van de Prestatieafspraken is dat corporaties hun volkshuisvestelijk vermogen/leencapaciteit maximaal inzetten. En dat dit niet ten koste gaat van de volkshuisvestelijke continuïteit van individuele corporaties. Om dat te bepalen wordt het Duurzame Prestatie Model gehanteerd. In de tijd ziet de toepassing van dit model er als volgt uit:
- Elke corporatie draagt maximaal bij aan de Prestatieafspraken.
- Als een corporatie (financieel) tekortkomt wordt een beroep gedaan op de solidariteit tussen de corporaties binnen en buiten de regio.
Als er dan nog geen balans is tussen de beschikbare middelen en de opgave, ‘gaan partijen met elkaar in overleg hoe meer middelen ter beschikking kunnen worden gesteld of hoe de prestatie in neerwaartse zin moet worden bijgesteld’.
Laat ik dit scenario met andere woorden samenvatten: We persen al het beschikbare geld uit de corporatiesector, stoppen corporaties maximaal vol met leningen, en zien dan wel waar het schip strandt. Dit lijkt wel wat op de wijze waarop Privat Equity zich regelmatig op de markt laat zien. Nu maar hopen dat die vergelijking niet klopt en dat de corporaties uiteindelijk financieel in het zadel worden geholpen.
Tenslotte twee nabranders. De eerste gaat over de positie van woningzoekenden. De tweede over de doorwerking naar lokale prestatieafspraken.
Woningzoekenden
In de afspraken van de Woontop worden de woningzoekenden centraal gesteld. Van die ambitie zijn weinig woorden terug te vinden in de Nationale Prestatieafspraken. Wel wordt een aantal keren uitgesproken dat huurdersorganisaties in staat worden gesteld om de belangen van huurders en woningzoekenden te kunnen behartigen. Jammer dat er niet expliciet staat dat die inzet ook verwacht wordt van de andere partijen.
Verstatelijking
De tweede nabrander gaat over de doorwerking van de Nationale Prestatieafspraken naar lokale prestatieafspraken. Daarover is vastgelegd dat ‘de lokale prestatieafspraken worden gemaakt op basis van de gemeentelijke woonvisie én de nationale prestatieafspraken’. De rechtstandige belangen en ambities van corporaties en lokale huurdersorganisaties lijken hiermee uitgegumd te worden. Dat klinkt toch als een verstatelijking van de corporaties en marginaliseren van huurdersbelangen. Tegen een dergelijke achtergrond kan ik begrijpen dat de Woonbond geen handtekening zet onder Nationale Prestatieafspraken.
.
Blogs van Léon Bobbe als eerste in jouw mailbox? Schrijf je hier in.
Deze tekst is ook gepubliceerd in Vastgoedjournaal
BLOGS LÉON BOBBE 