Uitgaven corporaties stijgen naar 21 miljard, schulden boven € 92 miljard

Veertig jaar geleden gaf ik aan bestuurders van huurdersorganisaties mijn eerste cursus ‘corporatiefinanciën’. Ik stond voor de grote opgave om het simpel uit te leggen. Omdat ik een non-financial ben, lukte dat aardig. Maar pas na veertig jaar kan ik één overzichtsplaatje maken van het geld dat bij corporaties circuleert. Dankzij de Aedes Benchmark.

Politieke sturing

De financiën van corporaties zijn politiek gestuurd. Bijna elke kasstroom wordt sterk beïnvloed door rijksbeleid. De laatste decennia door het wegvallen van alle subsidies, extra belastingdruk en de Nationale Prestatie Afspraken (NAP). Maar hoe lopen die kasstromen nu precies? 

Onderstaand plaatje geeft inzicht. Het toont drie hoofdstromen: de verhuuropbrengsten (rood), het geld dat rolt bij aan- en verkoop van vastgoed (blauw) en geleend geld (groen). Ik ga ze alle drie langs.

Het geld dat huurders betalen

Huurders betalen jaarlijks zo’n € 17 miljard aan huur. Dat wordt allemaal besteed aan het beheren en instandhouden van het vastgoed. Er is zelfs een klein tekort dat wordt aangevuld met extra leningen. De Aedes Benchmark geeft deze cijfers per verhuureenheid, het niveau dat het makkelijkst valt te begrijpen.

Per saldo komt een corporatie op een woning € 11,- per maand tekort. Dat is meer dan 300 miljoen per jaar. Het is alweer het 4^e jaar dat corporaties een tekort hebben. Het volgende plaatje geeft de kostenhistorie gedetailleerd weer.

Over de jaren kennen alle kosten per saldo een redelijk stabiel verloop met uitzondering van de ‘instandhoudingskosten’ (= onderhoud + verbetering). Die stijgen met name door de duurzaamheidsafspraken uit de Nationale Prestatie Afspraken. Daar timmeren de corporaties steeds harder aan de weg. Het aantal woningen met energielabel E, F en G is in 2023 afgenomen met 20,9 procent. Dat komt bijvoorbeeld door isolatie maar ook door energiezuinige installaties en zonnepanelen. Zo is het aandeel woningen met zonnepanelen in 2023 verder toegenomen van 19,9 procent tot 23,4 procent. De energielabels blijven verbeteren en zijn nu als volgt verdeeld over corporatiewoningen:

• Labels E, F en G gedaald naar 6,5% 
• Labels D en C gedaald naar 29,4%
• Label B stabiel rond 20%
• Labels A of beter gestegen naar 44,1%

Nieuwbouw en verkoop

In 2023 bouwden corporaties iets meer dan 17.000 nieuwe woningen. Dat is nog niet het ambitieniveau dat is vastgelegd in de NAP. Desalniettemin gaat het ook nu al om veel geld, dat vooral wordt geleend. Een beperkt deel van het geld komt beschikbaar uit de verkoop van ruim 6.000 woningen. Een relatief groot deel van de investering in nieuwbouw wordt dus gefinancierd met geleend geld. Hoe groter dit aandeel geleend geld is, des te onrendabeler de investering.

Stijgende leningportefeuille

Een niet-sluitend huishoudboekje en 17.000 nieuwe woningen zorgen ervoor dat de schulden van corporaties in 2023 met € 3,4 miljard stegen naar € 88,6 miljard. Uit een recente halfjaarsrapportage van het WSW blijkt bovendien dat in de eerste helft van 2024 de schulden met nog eens € 3,6 miljard stegen naar € 92,2 miljard. Dat is een grotere stijging dan in heel 2023. Dat wijst op een opgaande lijn in investeringen. Eind 2023 bedroeg de rente op de totale corporatieschuld 2,67%. Dat betekent een jaarbetaling van ca € 2,4 miljard aan rente.

€ 21 miljard aan uitgaande kasstromen

Het algemene beeld dat dit alles oproept, is helder. Corporaties brengen steeds meer miljarden euro’s in beweging en dragen zo flink bij aan de Nationale Prestatie Afspraken. De uitgaven van corporaties stijgen naar een voorlopig record van € 21 miljard, de schulden stijgen nog harder en zullen naar verwachting binnenkort de grens van € 100 miljard overschrijden.

Het grote plaatje

Het is me na 40 jaar eindelijk gelukt om in één plaatje inzicht in de belangrijkste kasstromen te geven. Dat is mooi, maar het kan nog beter. Als buitenstaander heb ik nu moeten grasduinen in vele cijfers, die niet allemaal precies op elkaar aansluiten. Dat kan beter. Elke corporatie kan het plaatje voor haar eigen organisatie inrichten, de Autoriteit Woningcorporaties en het WSW kunnen de cumulatieve cijfers leveren. Dan hebben we allemaal toegang tot actuele en volledige cijfers in één kasstroomschema. Dat was toch de bedoeling van jarenlang uniformeren van alle cijfers? Ik kijk uit naar volgend jaar.

,

Blogs van Léon Bobbe als eerste in jouw mailbox? Schrijf je hier in.