De Woonbond weigert om huurders de rekening van de wooncrisis te laten betalen. De Woonbond vindt een inflatievolgende huurstijging meer dan genoeg, hoger is onacceptabel. De minister wil de huurverhoging volgend jaar niet verlagen onder de 4,5%. Daarom is de Woonbond uit de onderhandelingen over de nieuwe Nationale Prestatie Afspraken gestapt.
Huurders betalen voor maatschappelijk probleem
De Woonbond legt de schuld hiervoor bij de overheid: ‘De woningnood is een maatschappelijk probleem, veroorzaakt door de overheid. Door corporaties jarenlang voor miljarden te belasten, zijn te hoge huurprijzen, te weinig nieuwbouw en een te groot tekort aan sociale huurwoningen de nieuwe werkelijkheid geworden. Het is onrechtvaardig als alleen sociale huurders voor de oplossing daarvan betalen, aldus de Woonbond.’
Dat de schuld bij de overheid ligt, zien ook de corporaties. Door rijksbeleid dreigen corporaties in een onmogelijke situatie te komen. Er is alle reden voor een inflatoir huurbeleid. Maar bij corporaties zijn de huren al jaren gematigd verhoogd.
Aedes Benchmark
De zojuist verschenen Aedes Benchmark 2024 brengt dilemma’s goed in beeld. De huurontwikkeling bij corporaties blijft steeds meer achter bij de kostenontwikkeling.
Al vier jaar zijn de huurinkomsten niet genoeg om de bedrijfslasten van corporaties te dekken. Er is jaarlijks dus een groeiend tekort. En dan zijn aflossingen van leningen nog niet meegenomen.
Wat is de oorzaak van deze groeiende tekorten? Het is interessant om hiervoor zowel naar de meerjarige huurontwikkeling als de kostenontwikkeling te kijken.
Huren in de corporatiesector blijven achter
De Woonbond vindt dat de huren te hard stijgen. Die verhogingen verschillen echter sterk per sector. Bij de corporaties stegen de huren iets minder dan de inflatie. De huren in andere sectoren zijn flink meer dan de inflatie gestegen. Die stijging maakt de boosheid van de Woonbond begrijpelijk.
Waarom stijgen uitgaven corporaties hard
De bedrijfskosten van corporaties zijn met name hard gestegen door hogere onderhoud- en verbeterkosten. Vooral planmatig onderhoud en woningverbetering drijven de kosten op. Voor een deel komt dat door de boven-inflatoire bouwkostenstijging. Maar de grootste uitgavenstijging komt door verduurzaming en andere structurele verbeteringen van de woningen. Daar staan nauwelijks huurverhogingen tegenover. Door deze kostenstijgingen gaat nu meer dan 60% van de huur naar instandhoudingskosten.
Meer geld lenen
Jaarlijks komen corporaties dus steeds meer tekort en blijft er ook geen geld over voor het aflossen van leningen of nieuwbouw. Voor het grootste deel betalen corporaties dit tekort door geld te lenen, en een klein deel wordt opgevangen door verkoopopbrengsten. ‘Nieuwbouw woningen worden inmiddels zelfs volledig gefinancierd door leningen’, concludeert Aedes. Op basis van huidige bouwkosten en rente impliceert dit dat bij nieuwbouw de rente net uit de huuropbrengsten kan worden betaald. De overige kosten komen dus ten laste van de andere huurders. Of er moeten meer woningen worden verkocht.
Dilemma
Huurverhogingen die niet meestijgen met de stijgende bouw- en bedrijfskosten, maken voor corporaties de problemen dus steeds groter. En uiteindelijk betalen de huurders daarvoor de prijs. Dat wil niemand met een sociaal hart. Ik begrijp dus goed dat de Woonbond uit het overleg over de Nationale Prestatie Afspraken is gestapt. Ik ben benieuwd hoe de minister dit gaat oplossen.
.
Blogs van Léon Bobbe als eerste in jouw mailbox? Schrijf je hier in.
Deze tekst is ook gepubliceerd in Vastgoedjournaal
BLOGS LÉON BOBBE 