De niet-daeb investeringen van corporaties stijgen snel. In twee jaar zijn de nieuwbouwinvesteringen met 70% gestegen. De uitgaven voor onderhoud en verbetering zijn in drie jaar met 40% gestegen. Dat blijkt uit recent onderzoek van Finance Ideas bij de honderd grootste corporaties. Deze corporaties vertegenwoordigen ruim 75% van alle verhuureenheden in de corporatiesector.
Marktconform
Niet-daeb vastgoed is in 2018 onder druk van marktpartijen administratief of juridisch gescheiden van de sociale huurwoningen. Het gaat om zeven procent van het corporatiebezit. Dit zogenaamde ‘niet-daeb’ vastgoed wordt onder marktconforme condities door corporaties geëxploiteerd. Het gaat vooral om bedrijfsruimtes en woningen in het duurdere prijssegment. Omdat Finance Ideas zowel de daeb als niet-daeb takken onderzocht, zijn de financiële resultaten tussen deze twee te vergelijken.
Niet-daeb en daeb vergeleken
Het uitgavenpatroon tussen de twee takken wijkt beperkt af. Rente en onderhoudslasten zijn ongeveer gelijk. De bedrijfskosten van de niet-deab zijn iets hoger, maar dat komt door de jaarlijkse vennootschapsbelasting van € 455 per jaar per woning. Dat is bijna het dubbele van de vennootschapsbelasting in het daeb-bezit. Tenslotte wordt in de niet-daeb minder geïnvesteerd in woningverbetering. Ik vermoed dat dit vooral komt omdat deze woningen nieuwer zijn.
Tekorten en overschotten
Zowel in de daeb als de niet-daeb zijn de huuropbrengsten in vijf jaar met een bescheiden 7% gestegen. De totale huurinkomsten in de niet-daeb zijn natuurlijk wel hoger dan in de daeb. Dat verschilt zo’n 34%. De financiële positie verschilt navenant. Terwijl in de daeb niet eens de instandhoudingskosten uit de huur kunnen worden betaald, blijft er in de niet-daeb € 206 per woning per maand beschikbaar voor nieuwbouw en het aflossen van leningen. De ICR van de niet-daeb is mede daarom aanzienlijk beter.
Helaas zijn de goede kasstromen in de niet-deab van beperkte waarde voor de corporatie in zijn geheel. Omdat de daeb 13 x groter is dan de niet-daeb, resteert voor de corporaties voor alle verhuureenheden opgeteld nog steeds een negatief instandhoudingssaldo van – € 11 per woning per maand.
Middenhuur
De marktwaarde van het niet daeb-bezit is een derde hoger dan in het daeb-bezit. Terwijl de leningen per woning niet ver uit elkaar liggen. In combinatie met de betere kasstromen, geeft dit de niet-daeb financiële ruimte voor investeringen in de middenhuur. De corporaties ambiëren de bouw van 50.000 middenhuurwoningen in de komende 8 jaar. Dat vraagt jaarlijks om investeringen tussen de € 1 en € 2 miljard.
Financiële context
De kasstromen van Finance Ideas zijn uitgedrukt in jaarbedragen per (gewogen) verhuureenheid. Als je die jaarbedragen vermenigvuldigt met het aantal verhuureenheden kom je op de grote cijfers die opgeteld voor de 100 corporaties gelden. Dan zie je dat de € 0,8 miljard aan nieuwbouw bijna geheel werd betaald uit verkoopopbrengsten. En dat de huidige marktwaarde van het niet-daeb bezit van deze corporaties ca € 40 miljard bedraagt. Daartegenover staan voor € 6 miljard aan leningen op de balans. Al deze cijfers resulteerden er in dat de ICR in de afgelopen 4 jaar is gestegen van 3,0 naar 4,4.
Geld van niet-daeb naar daeb
Of de middenhuur daadwerkelijk wordt gebouwd, hangt af van verschillende factoren. Zo kan een (te) slecht verdienende daeb tak roet in het eten gooien door geld uit de niet-daeb te halen. Daarnaast moeten de bouwkosten en rente op een acceptabel niveau blijven. En natuurlijk moeten corporaties beschikken over bouwlocaties. Als dat allemaal goed loopt, kan er doorgebouwd worden vanuit de niet-daeb-tak.
.
Nieuwsgierig naar alle kasstromen in de daeb? Lees hierover alles in een eerder blog.
BLOGS LÉON BOBBE 