Cijfers spreken het best als ze meerjarig zijn. Deze keer maar eens gedoken in de cijfers van het WSW van eind 2023. Die zijn zeer overzichtelijk. Voor de non-financials haal ik er wat uit. Een doemscenario wordt zichtbaar.
Corporaties hebben eind 2023 voor € 88,6 miljard geleend met borging van het WSW. Eind 2018 was dat nog € 79,8. Dat is een stijging van 11%. Op basis van de Nationale Prestatieafspraken verwachten corporaties dat eind 2028 de leningenportefeuille is gestegen naar € 145 miljard. Dat is in 11 jaar bijna een verdubbeling.
Corporatie hebben € 88.600.000.000 geleend
De betaalde rente op nieuwe leningen is in 2023 verder gestegen naar gemiddeld 3,15%. In 2020 en 2021 was die rente nog minder dan een half procent. Die goedkope leningen hebben er voor gezorgd dat de rente over de gehele leningenportefeuille gestaag is gedaald van 3,53% in 2018 naar 2,79% in 2023.
Omdat de nieuwe leningen nu duurder zijn geworden, is het aannemelijk dat de vanaf 2024 de gemiddelde rente over de gehele leningenportefeuille ook stijgt. Dat komt niet alleen omdat extra lenen duurder is geworden maar ook omdat een deel van de lopende leningen geherfinancierd moeten worden. Die lopende leningen zijn nu goedkoop. De komende 10 jaar gaat dat om ca 10% van de leningen met een gemiddelde rente die nu nog iets boven de 1% ligt. Dat wordt na de herfinanciering fors duurder.
Corporaties betalen jaarlijks € 2.400.000.000 aan rente
In geld uitgedrukt betaalden de corporaties in 2023 een bedrag van € 2,4 miljard aan rente over de geborgde leningen. Dat is ruim tachtig euro per woning per maand.
Laag rendement
Veel lenen voor nieuwbouw en woningverbetering lijkt volkshuisvestelijk aantrekkelijk. Maar hierover zegt het WSW dat door het lage rendement op de investeringen (lees: er staan te weinig huurinkomsten tegenover) de financiële positie van corporaties achteruit gaat.
Daardoor moet er steeds meer worden bijgeleend. Investeringen kunnen namelijk steeds minder worden betaald uit het geld dat er vrij komt uit het verhuren van woningen (=operationele kasstromen). In 2023 kwam het geld voor investeringen ongeveer voor de helft uit leningen en de andere helft uit operationele kasstromen. In 2025 moet al driekwart worden geleend. En iedereen weet, lenen kost geld. Het WSW prognotiseert een stijging van de jaarlijkse renteuitgaven van € 2,4 miljard in 2023 naar € 4,1 miljard in 2028. Dat is een stijging van 70%.
In vijf jaar stijgen de renteuitgaven met 70%
Verdubbeling vennootschapsbelasting
Het WSW geeft ook een aardig inzicht in de belastingdruk. In 2020 betaalden corporaties 1,9 miljard aan verhuurdersheffing en 0,7 miljard aan vennootschapsbelasting. Die verhuurdersheffing is gelukkig afgeschaft. Dat is grotendeels aan huurders ten goede gekomen via gematigde huurstijgingen en gratis isolatie. Daar staat tegenover dat de vennootschapsbelasting in 2028 meer dan verdubbeld zal zijn naar € 1,6 miljard. Op basis van tienjarenprognoses van corporaties waarover ik hoor, is dit nog maar het begin van de stijging.
Hard remmen
Wat is nu de boodschap van dit alles. Corporaties investeren zich suf. Dat is ook nodig in strijd tegen de woningnood en de klimaatverandering. Maar uit de cijfers van het WSW blijkt dat richting 2028 remmen steeds noodzakelijker wordt. Corporaties investeren anders hun ondergang tegemoet. Hoe voorkomen we dit doemscenario?
BLOGS LÉON BOBBE 