Lage huurverhogingen tasten de financiële continuïteit van corporaties aan. Daardoor kunnen ze steeds minder investeren in nieuwbouw en verduurzaming. De laatste tijd wordt hieraan steeds vaker een dimensie toegevoegd. Kan een beter ruimtegebruik in de bestaande woningen zowel de financiële positie verbeteren als de woningnood verminderen?
In het recente SOM-seminar ‘actualiteiten huurbeleid’ leidde deze verbreding van de scope tot intense discussies. Als dagvoorzitter zat ik er bovenop en de inhoud nodigde uit tot een kort verslag in mijn blog.
Regeerprogramma
Na een korte aftrap van mij, beschreef Peter Boelhouwer (TU Delft) de volkshuisvestingsparagraaf in het Regeerprogramma en de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt. Het Regeerprogramma zet in hoge mate het beleid voort van de vorige regering. Dat is vooral gericht op meer bouwen en meer regie. Nieuw is de aandacht voor de funderingsproblematiek die zich steeds meer verspreidt over Nederland. Volgens Boelhouwer is dit een vraagstuk dat door velen wordt onderschat en dus terecht aandacht krijgt.
Bevolkingsgroei
Ondanks het grote aantal maatregelen, ziet Boelhouwer dat de bouw van 100.000 per jaar nog niet in zicht. Terwijl de woningvraag hard blijft groeien. Gezinsverdunning en bevolkingsgroei zorgen voor een continue stijging van het aantal huishoudens.
Betaalbaarheid
Van maatregelen uit het Regeerakkoord gericht op betaalbaarheid, verwacht Boelhouwer te weinig resultaat. De aan de zaal voorgelegde stelling dat ‘zonder verhoging van het minimumloon de woonlastenproblematiek onvoldoende wordt aangepakt’ werd breed ondersteund. Maar ja, een flinke verhoging van het minimumloon zit er vooralsnog niet in.
Kostendekkende huur
Johan Conijn (Finance Ideas) begon met een uitleg over de ‘kostendekkende huur’. Dat is de huurprijs die nodig is om geen verlies te lijden op de woningexploitatie. Lang werd door het Rijk gestuurd op een kostendekkende huur. Wat corporaties in de exploitatie tekort kwamen, werd aangevuld met rijksbijdragen. Die steun is in 1992 beëindigd. Tekorten komen vanaf dat moment voor rekening van de corporaties. Daarmee wordt ook de zorg voor betaalbaarheid (deels) bij corporaties gelegd. Dat was voor 1992 niet het geval.
Corporaties leven op de pof
Dit gaf het Rijk de mogelijkheid om huurbeleid in te zetten voor inkomensbeleid op kosten van woningcorporaties. Conijn rekende nog eens uit waartoe dat uiteindelijk heeft geleid. De huur van een sociale huurwoning moet 50% omhoog om de kosten te dekken. De conclusie was voor Conijn helder: ‘Corporaties leven op de pof. Het is nodig om alle zeilen bij te zetten om geen slagzij te maken’.
Imagoschade
Gaan corporaties in 2025 de ruimte om huren te verhogen maximaal benutten? Deze vraag liet de echte discussie ontbranden. Bob Witjes (Aedes) wees op mogelijke imagoschade als corporatiehuren in 2025 harder stijgen dan de huren in de vrije sector. Aan de andere kant is het geld hard nodig, zeker na de lage huurstijgingen in de afgelopen jaren. Conijn berekende dat – zoals de Woonbond voorstelt – een huursomstijging in 2025 van 3,2% (=inflatie) corporaties een kwart minder nieuwe woningen kunnen bouwen. Woningzoekenden betalen zo de prijs van de lagere huurverhoging.
Huurtoeslag
De huurtoeslagaffaire moet nog leiden tot aanpassing of afschaffen van de huurtoeslag. Het Regeerakkoord spreekt over een vereenvoudiging van de huurtoeslag. Bob Witjes rekende voor dat afschaffen van de huurtoeslag kostbaar is. Want dan moeten inkomens en uitkeringen omhoog. De kosten hiervoor kunnen oplopen tot 10 miljard euro. Tenzij de corporaties de huren verlagen. Maar dat is ook niet realistisch.
70% alleenwonend
In Nederland wordt in vergelijking met buurlanden ruim gewoond. En stijgt het aantal alleenwonenden. Bij corporaties is al 70% van de nieuwe huurders alleenwonend. Franks Dirks (Platform31) en Marit Lüschen (IPW) lieten zien wat voor kansen dit biedt voor woningdelen en -splitsen. Daarmee kan je niet alleen meer mensen huisvesten maar wordt ook ingespeeld op andere behoeftepatronen. En het is financieel voordeliger voor de huurder, de corporatie en het Rijk.
Oude idealen opzij zetten
Volgens Dirks vraagt woningdelen misschien wel om ‘oude’ idealen (tijdelijk) opzij te zetten. Hierover ontstonden intensieve discussies. Wordt hier de bijl aan de wortels gelegd van onze volkshuisvesting? Is dit echt de kwaliteit die we willen? Of is dit de kans voor corporaties om in te spelen op de groeiende behoefte aan collectieve woonvormen en het voorkomen van eenzaamheid?
Woningdelen in prestatieafspraken
Ronald Leushuis (Talis) en Marijke Kool (Salland Wonen) vertelden over de positieve reacties op woningdelen en -splitsen in zowel hun buurten, bij huurdersorganisaties en in de politiek. Zij pleitten ervoor om woningdelen en -splitsen op te nemen in prestatieafspraken. Volgens Marit Lüschen kan woningdelen daarmee ook uitgelijnd worden met uitkeringssystemen van de overheid. Er resteert namelijk nog één hobbel, en dat is de definitie van ‘gezamenlijk huishouden’. Die definitie kan leiden tot verlaging van een uitkering. Maar dat kan voorkomen door niet alleen iedere huurder een eigen contract te geven, maar ook het woningdelen te verankeren in de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) van de gemeente. Daarmee krijgen ook onzelfstandige woonruimtes een eigen adres en heeft woningdelen geen gevolgen voor de hoogte van eventuele uitkeringen.
Groei woningvoorraad tegen lage kosten
Voor Ronald Leushuis komt hiermee alles bij elkaar. Met woningdelen komen er meer (officiële) woonruimtes. Dat helpt om aan die 100.000 woningen te komen en de woningnood te bestrijden. Bovendien vraagt woningdelen veel minder investeringen dan nieuwbouw, worden de straten met eengezinswoningen diverser en wordt ingespeeld op nieuwe woningbehoeftes, aldus Leushuis..
Marijke Kool (Salland Wonen) haakte hier gretig op in. Woningdelen en -splitsen was voor haar een extra instrument om haar woningaanbod beter aan te laten sluiten bij ontwikkelingen in de woningmarkt. En het leverde ook nieuwe financiële perspectieven die het voor Salland Wonen mogelijk maakt om een gematigd, sociaal huurbeleid te voeren.
Anders denken
Deze uitsmijters van Leushuis en Kool maakten duidelijk dat huurbeleid pas echt goed opgepakt kan worden in samenhang met de portefeuillestrategie. En dat de veranderingen in markt en samenleving meer dan ooit vragen om nieuwe manieren van denken van corporaties. Een mooiere afsluiting van het Seminar was niet mogelijk.
.
Hier te bekijken en downloaden mijn inleidende kaderstelling van het Seminar
BLOGS LÉON BOBBE 