Het wordt ploeteren bij corporaties. Hoe ziet hun huurbeleid er komend jaar uit? Steeds meer keuzes moeten worden gemaakt. Maar welke? Ter voorbereiding van een SOM-seminar heb ik de afwegingen maar weer eens geordend. Dit keer een schema waarin doel en impact uit elkaar worden gehaald.
Op het SOM-seminar staan niet alleen nieuwe wetgeving en financiële en maatschappelijke effecten centraal. Ook wordt ruim aandacht besteed aan een beter gebruik van bestaande woningen, zoals woningdelen, splitsen en optoppen. Dat ligt voor de hand, want als je meer mensen wilt huisvesten, geeft dit ook kansen. Met wellicht gunstiger kasstroomeffecten dan met nieuwbouw.
Dieper gesprek
Maar omdat de financiën steeds meer knellen wordt het relevanter om op een wat hoger abstractieniveau een onderscheid te maken tussen doel en impact. Over het gewenste huurbeleid kan je een doel-discussie voeren. Je hebt het dan over de stenen en de mensen. Of anders gezegd, hoe en welke huurders en woningzoekenden gaan we huisvesten? Iedere belanghebbende heeft zo zijn eigen voorkeur. Om te voorkomen dat het een spelletje ‘ieder wat’ wordt, moet het gesprek dieper worden gevoerd. De ‘waarom-vraag’ moet worden beantwoord.
Van doel naar impact
In bovenstaand schema verplaatst het gesprek zich dan van links (huisvestingsdoelen) naar rechts. Rechts gaat het om de gewenste impact op de samenleving waaraan men wil bijdragen. Die impact is opgedeeld in twee categorieën: randvoorwaardelijke factoren en de drijfveren van de organisatie. De eerste categorie mag je nooit negeren, in de tweede categorie gaat het om de vraag waar de corporatie de meeste maatschappelijke impact wil hebben. De drijfveren zijn ontleend aan het drijfverenmodel. Als het gesprek ‘rechts’ is gevoerd, kan je weer terugkeren naar de gewenste keuzes aan de linkerzijde.
Aedesvisie
Ik ben benieuwd of de nieuwe Aedesvisie gevolgen heeft voor het huurprijsbeleid van corporaties. De beweging in die visie is duidelijk: meer naar ‘samen wonen en samen leven’. Gaat dat zich nog verder vertalen naar missies en beleid van corporaties? Ik ben benieuwd wat ik daarover op het SOM-seminar hoor. Voor nu werk ik verder aan de andere sheets voor mijn presentatie.
BLOGS LÉON BOBBE 