Steeds meer corporaties lopen tegen de grenzen aan van hun ICR. Daarom wordt steeds intensiever gezocht naar mogelijkheden om te voorkomen dat de ICR daalt onder de norm van 1,4. Hopen op meer steun van de overheid, of gunstiger economische omstandigheden, is risicovol. Bestuurders moeten daarom gebruik maken van het instrumentarium waarover de corporatie zelf beschikt.
In essentie is sturen op de ICR eenvoudig. Aan het eind van het jaar moet het bedrijfsresultaat zo groot zijn dat de rente tenminste 1,4 keer kan worden betaald. Zit de corporatie daar (structureel) onder, dan worden nieuwe leningen niet meer geborgd en komt de corporatie onder verscherpt toezicht.
Knoppen om aan te draaien
Bij een te lage ICR zijn er twee hoofdknoppen om bij te sturen: zorg voor een beter bedrijfsresultaat of zorg voor een lagere rentelast. Hoe je aan die twee knoppen kan draaien, laat onderstaand ‘ICR-stuur’ zien. Na het schema ga ik nader in op deze twee knoppen. Om vervolgens aan het eind van deze blog enkele maatregelen uit te lichten.
Beter bedrijfsresultaat
Voor een beter bedrijfsresultaat moet je inkomsten verhogen of uitgaven verlagen. Inkomsten verhogen kan maar beperkt. De huurprijswetgeving laat daarin weinig toe. De meeste ruimte zit nog door bij een nieuwe verhuring de huur te verhogen. Maar omdat er door de woningnood weinig wordt verhuisd, heeft dit slechts op termijn enig effect.
Kosten verlagen kan het snelst bereikt worden door minder onderhoud te plegen. Maar het blijft een noodmaatregel want uiteindelijk moet het onderhoud toch eens worden uitgevoerd. Lagere kosten kunnen verder met name worden bereikt door efficiënter te werken, minder diensten te verlenen en minder personeel te hebben. Dit is altijd iets om in de gaten te houden, maar het kan tegelijkertijd remmend werken op de prestaties die nu van corporaties worden gevraagd.
Lagere rente
Van corporaties worden grote investeringen verwacht op het gebied van nieuwbouw, verbetering en verduurzaming. Dat kost geld. Het grootste deel daarvan moeten corporaties lenen. Daarmee stijgt de rentelast. Het beperken van deze rentelast kan door minder te investeren. Daarbij moet worden bedacht dat (bijna) alle investeringen van corporaties onrendabel zijn. Elke extra geleende Euro leidt daarmee per saldo tot lagere bedrijfsresultaten en dus een lagere ICR. Deze negatieve investeringshefboom zorgt er uiteindelijk voor dat er steeds minder gebouwd, verbeterd en verduurzaamd kan worden. Tot alles stilstaat. Tenzij de rijksoverheid tijdig financieel komt helpen. Of de rente en loon- en materiaalkosten dalen.
Innovatie
Als een soort rode draad door het schema loopt innovatie. Op verschillende manieren kunnen effectieve resultaten worden bereikt door te innoveren. Dat kost wel tijd en vraagt om creativiteit en effectieve samenwerking tussen corporaties en haar partners.
Verkoop
Tenslotte resteert nog een laatste, effectieve maar omstreden uitweg: de verkoop van woningen. Daarmee wordt de waardestijging van de woningen contant gemaakt. Met dat vrijkomende geld kan weer worden gebouwd of verduurzaamd zonder extra geld te lenen.
ICR-stuur
Het ICR-stuur toont de mogelijkheden om te voorkomen dat de ICR te laag wordt. Maar bij elke maatregel is al snel sprake van negatieve of zelfs ongewenste effecten. Toch moeten steeds meer corporaties aan het stuur gaan draaien. Want als een bestuurder pas gaat bijsturen als de afgrond te dichtbij is, resteren uitsluitend nog schietgebedjes.
.
TIP: meer ‘pijnlijk inzicht in het huishoudboekje van corporaties’ is hier te vinden
BLOGS LÉON BOBBE 