Negen cijfers geven een simpel, maar ook pijnlijk inzicht in de financiele positie van woningcorporaties. Dat kan dankzij de Aedes Benchmark en de portefeuillerapportage van het WSW. Lees even mee.
€ 110 miljoen tekort per jaar
De Aedesbenchmark 2023 kent een overzichtelijk ‘huishoudboekje’ van corporaties over 2022. In een kasstromenoverzicht zien we dat de huurinkomsten net niet genoeg zijn om de uitgaven te dekken. Het tekort is € 4,- per woning per maand. Oftewel zo’n ruim 110 miljoen per jaar voor de corporaties gezamenlijk. Dat tekort lijkt te overzien.
Dat beeld wordt anders als we ook kijken naar de benodigde aflossing van de leningen. Die zitten niet in dit kasstroomoverzicht. Aan aflossing zijn corporaties ongeveer hetzelfde bedrag kwijt als aan rente. Dat ligt dus ergens tussen de 2 en 3 miljard euro per jaar voor alle corporaties samen. Hoe wordt dat betaald? Daarvoor worden nieuwe leningen afgesloten. Waar dat toe leidt, lezen we bij het Waarborgfond Sociale Woningbouw (WSW).
Financiering door WSW
In de portefeuillerapportage 2023 van het WSW lezen we dat corporaties in 2022 € 5,4 miljard investeerden in zaken zoals nieuwbouw en verduurzaming. Daarvan is 3,5 miljard door de corporaties zelf gefinancierd, vooral uit de verkoop van woningen. De ontbrekende 1,9 miljard is gefinancierd met extra leningen. De totale omvang van de WSW-borging stijgt daarmee naar 86,9 miljard. Die daalt dus niet omdat voor het aflossen van leningen opnieuw worden geleend.
Het plaatje samengevat
In hun dagelijkse huishoudboekje spelen corporaties bijna quitte. Voor het aflossen van hun bestaande leningen trekken ze nieuwe leningen aan. Daarmee sluit het kasboekje nog. Maar de schulden lopen wel op omdat corporaties ook geld lenen voor onrendabele nieuwbouw en verduurzaming.
De totale corporatieschuld stijgt in 2022 met 2%. Terwijl het aantal woningen minder dan een half procent toeneemt. Per woning stijgen dus de schulden. En daarmee de rentebetaling. Dat geeft meer druk op de uitgavenkant van huishoudboekje uit de Aedes Benchmark.
Dat is niet erg als ook de inkomsten meestijgen. Maar investeringen in nieuwbouw en verduurzaming zijn onrendabel. Tegenover elke nieuwe investering staan te weinig extra huurinkomsten.
Race to the bottom
Het huidige gaatje van 110 miljoen in het huishoudboekje wordt daarmee steeds groter. Zeker als ook andere kosten stijgen en de huurinkomsten minder dan de inflatie stijgen. Als op die manier het tekort van € 110 miljoen stapsgewijs stijgt, moet er ook steeds meer worden bijgeleend. En dus meer rente worden betaald. Enzovoort!
Langs deze weg ontstaat een steeds versnellende ‘race to the bottom’. Of zoals de minister hierover schreef bij de actualisatie van de Nationale Prestatieafspraken: “Corporaties hebben nu vanuit financieel oogpunt geen duurzaam bedrijfsmodel.” Pijnlijk toch?
BLOGS LÉON BOBBE 